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【独家】任凭风浪起,稳坐投资船(四)

当前形势下房地产的投资策略漫谈
发布时间:2017/6/7 来源:ehouse411.com 作者:熊婕 Jane Xiong责任编辑:Helen

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六、当前形势下的房地产投资策略

自从4月20日NRST 16条出台后,许多地产相关媒体、个人、地产经纪纷纷撰文分析,也有充分乐观的,就撰文写房价继续上升的N个理由,号召大家现在下手,否则即将强力反弹的;有持观望态度,说看两三个月的;有看跌的,其中不乏耸人听闻之词语:“崩盘”、“断崖式下跌”、“金融危机重现”等等。一时间两派之间笔墨相向,公说公有理,婆说婆有理。

不管是那种观点,必须有科学的态度,不用数据胡乱猜测可以叫做胡说,数据引用错误不是故意的,还情有可原,如用数据混淆黑白、偷换概念的那就是哗众取宠了。

笔者的朋友或客人也有不少问及我对市场的看法,我的观点就是我此篇文章的题目《任凭风浪起,稳坐投资船》。为什么我会这样淡定?阐述如下:

1、房产市场到底会怎样走?

1)没有人能预测得准

   许多人总是在市场发生变化或者将要变化时,来分析当前形势如何,会跌还是会升,升还能持续多久?如果要调整,跌要跌多少,跌多久?我总是笑一笑,我的观点是:既然投资,就肯定有风险,入场之前我自己已经称量过风险,现在的这个风险在我的预期之内,所以我不会有意外的担心与恐惧。既然投资,我也计算了预期收益,达到预期收益的水平,我会有成功感,超越了预期收益,就是市场给我的额外惊喜,我会快乐的收下。

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我总是对客人说,如果真有人能预测准,那些让2008年出现金融危机的预测家,拿着那么多工资,到底做了些什么?为什么不及时防范?抑或根本无法预测及防范?如果我能预测准,我肯定不去写文章预测,我去银行借钱买卖好了,随着雪球越滚越大,我的杠杆就会越来越大,我不是世界第一富翁还能是谁?而且我这个富翁用的都是别人(银行)的钱,比实业更易操作,利润更高。这世界涨跌之间有一只无形的大手,太多变量与涨跌相关,一个负变量值升了,可能会导致N个正变量的值上升,我愿意不去做预测。这么大的题目,也不是我等小百姓能做的。

2)90年代初的下跌与现在的情况有什么不同?

虽然无法预测,但历史总是会惊人地相似,历史是“波浪式前进,螺旋是上升的”。所以我更愿意看历史数据,来寻找蛛丝马迹。许多人喜欢拿80年代末90年代初与现在相比,我们就来看看那时候的数据与近四年的对比:

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  • 涨幅总和与年平均涨幅均有很大的不同

从上表的数据来看:1986至1989年4年涨幅总和是104%(没有计入复合增涨因素),翻了一倍多,平均每年增长25%。

从TREB的统计数据来看,2016年3月的平均价为:688,011,2017年3月的平均价为916,709,升幅33%,我们将这个数据当作2017年的升幅,也计算4年,这四年的涨幅总和为67.6%,平均每年增长17%,比那时候温和许多。

  • 国内经济形势非常不同

从1972年至1991年,加拿大的CPI一直持续在4%以上,严重的时候高达12.5%,而在房价暴涨的前的1972-1985年,房价上涨超过两位数字的只有两次,而CPI高达两位数的却有4次,我在前面已经说过,45年来房价的平均涨幅高过CPI的平均涨幅3.5%,而1972-1985这些年却基本持平,所以才有后来的报复性上涨。

而近十年的CPI全部都在3%以下,2%-3%共3年,1%-2%共5年,1%以下共2年,所以现在的房价上涨不会因CPI回调而进行调整,房价的上涨应该视为刚需。

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  • 银行利率不同

我的一些久居加拿大的朋友告诉我说:那时候利率通常高过2位数,而我们现在的利率3%都不到,我也看不出银行有加利息的动向,否则5年固定利率也不能那么便宜,要是利息涨,银行不就亏本了么,我还从来没听说银行会做亏本买卖呢。

  • 国际形势不同

那时候有没有像现在这样全球货币泛滥我不知道,反正现在是泛滥得厉害,不买房投资,难道还有更好的抗通涨方法吗?

3)420 NRST 16条出台后的市场反应

目前看来,成交量下降,价格稳中略降。我所知道的影响因素如下:

Ø 银行贷款政策收紧

  导致贷款十分困难,一些买了再卖的卖家可能被迫降价,虽然说NRST针对外国人,实际上误伤了本地居民。(以大换小或以小换大者)一些购房者因贷款收紧而被迫放弃押金。

Ø 惯性原理起了重要作用

  大家都知道物体越重,惯性越大。持币的人容易收手不买,但一些已经签了卖家合约并做了一切卖出准备人就会措手不及,“箭在弦上,不得不发”而持续挂牌;一些认为房价会跌的人也争相涌出来挂牌,使得挂牌量没有减少反而增加,致使成交比例下降。

Ø 稳健投资人开始观望

  一个政策的出台,都需要时间来验证效果如何、正确与否。NRST这个政策的出台,不管政府是什么目的,后果怎样都需要时间来验证。从目前房屋出租相对容易,可以推断部分买家转向租房先观察。

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4)政府下一步的可能动作

从政府通过律师要求买家填写的文件来看,共有6个问题要回答:

1,你或你的家人是不是打算将此物业作为主要自住屋?

2,房屋的类型是什么?

3,你打算整租还是分租?

4,你购买此物业的受益者是你自己吗?

5,你是加拿大公民或PR吗?

6,你在购买之前的12个月是不是在加拿住够了183天?

从这6个问题来看,加国政府可能要向谎称主要自住屋的人征收资本所得税,向分租部分征收资本所得税,堵住借他人名义购买房屋转移受益者的缺口,可能会对非税务居民的课税有不同的政策。

任何政策都有双重作用,此举可能对税务起到严谨和规范作用,但也有可能打击投资者的热情,毕竟:“水至清则无鱼”,房市冷却的结果使得土地转让税大量缩减,与规范少数人的偷税漏税那头轻那头重还不知道呢。

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2、当前形势下房地产投资的策略

1)当前形势综述、

Ø 根据历史数据分析,此次房价上涨的幅度远比80年代后期的温和,应该不会发生那时候的下跌状况;

Ø 政府正在制订政策加强税务管理,对正常投资的人并没有实质的影响,但走在边缘的人群应引起注意:分租有可能要交部份资产增值税(已经有客人被税务局查问分租税务问题);

Ø 从市场反应和银行贷款收紧的政策来看,市场进入调整的机会极大;

Ø 从银行5年固定利率来看,暂时加息的可能性比较小;

Ø 从国际形势来看,货币泛滥的可能性极大,未来通涨的可能性也大;

Ø 从政府决定基本工资增加30%的情况来看,未来有可能通涨;

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2)结论

Ø 其实短线来来说是一个两难的境地,但从长线来说,如果发生通涨,最好的抗通涨产品就是不动产,现在正是能精心挑选标的的时候,机会不容错过。

Ø 一定要买能自己养得起自己的房子,以备长时间调整之需;

Ø 一定要有一定的资金作为后备,特别是那些首付低的人,因为贷款再次收紧的话,银行为了保障安全一定会叫你增加资金;

Ø 拿一个5年固定的利率吧,虽然是高一些,但对于投资来说,可以抵税;还款期长一些,虽然利息高一点,但月供减少不少,财务上会宽松点;

Ø 不要指望买在最低,卖在最高。没有人是神,包括你。

Ø 手里拿着钱准备买自住房的朋友该买就买吧,恭喜你赶上了好时候,不用抢,还略有下降,毕竟有个安定的家最重要,然后再是房产的增值。


最后,我有两句话送给大家:

已经买到手的朋友坐稳了,别骑上了快马却被蹎下来;

手里拿着钱准备投资的朋友擦亮眼睛,不见兔子不撒鹰;

 

欢迎大家拍“数据”砖,“诚意”砖!

本文仅代表作者本人观点,不作为投资建议。

前文《任凭风浪起,稳坐投资船(一)》

http://www.ehouse411.com/Canada/view/9502.htm

《任凭风浪起,稳坐投资船(二)》

http://www.ehouse411.com/Canada/view/9503.htm

《任凭风浪起,稳坐投资船(三)》

http://www.ehouse411.com/Canada/view/9504.htm


熊婕,Jie Xiong, 创富地产资深投资型地产经纪,2016白金奖得主。

个人爱好:投资管理,美食烹调,散文写作。

服务宗旨:专业专注守诚信,做人做事做生意!

电    话:647-964-0928

微信公众号:ajtoronto28,

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