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【独家】任凭风浪起,稳坐投资船(三)

当前形势下房地产的投资策略漫谈
发布时间:2017/6/3 来源:ehouse411.com 作者:熊婕 Jane Xiong责任编辑:Helen

房地产 投资策略 投资房地产 收益

五、投资房地产的收益

首先我要强调的是:不是因为我是地产经纪我才说房子是最好的投资品种,我是从房地产投资受益后,想更好的利用这个投资工具才决定考地产经纪的。快两年的经纪历程告诉我,这个决策对我个人来说有划时代的意义,从2010年到现在,我所投资在房地产的资金翻了4倍,如果前期全部资金都投入计算的话,应该到达6倍了。其实坦率地说:前三年我其实是个普通跟风群众,没有在理论上详细分析过投资收益,因为心里没底,也没有全力投入,所有的投资都是基于“打铁无样,边打边像”。考地产经纪的学习过程实际是带着问题去学习的,等到自己成为地产经纪后再验证,对投资有了更深入的了解,并能够充满信心去投资。详情请参阅我的第二名获奖文章《谁说加拿大赚钱难?----现身说法,轻松实现资产增值》。


当然你可以说我赶上了好时候,我是喜欢用数据说话的人,以下这组数据的是想说明:

Ø 从多伦多45年来的房屋平均价的历史数据来看,平均10年翻一翻;

Ø 多伦多45年来房价增长的平均值比CPI的平均增长值高3.5%;

Ø 杠杆对投资收益有放大作用;

Ø 用平均涨幅计算投资收益,一个普通的独立屋年复合增长达到18.47%

Ø 用实战例子证明好的投资年收益高达100%

1、多伦多平均房价历史数据

  (1971年----2016年)


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2、加拿大1997-2016 CPI 数据 


WeChat Image_20170602154620.jpg

2017年4月同比CPI 1.9% 

3、房屋增长百分比VS CPI增长百分比

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  从表中我们可以看出:45年来多伦多房价增长的平均值高于CPI的增长平均值3.5%。所以说房价的平均增幅是跑赢CPI的,这还是从没有杠杆的前提下以平均值计算的,如果以35%的首付粗略计算3倍杠杆,则房屋增长的平均值将比CPI增长平均值高10%。

  另外独立屋的升幅按历史数据是最高的,也就是说购买独立屋的增长百分比将会比平均值10%更高。 

4、平均数据前提下房产投资的收益计算

下面我就用官方数据来计算并说明在平均数据的前提下,房地产投资的收益到底是多少。以下数学模型基于目前的哈密尔顿的市场状况,并以整租为前提。投资50万独立屋为例,首付35% ,平均每月租金$1800, 贷款以5年固定计算,30年还款期,利率2.4%,假设房东没有其它收入。

  • 收入:年租金

1800*12=21600

  • 支出:

投入本金:首付35%*500,000=175000,土地转让税:6475,其它费用3000总计:184475

月供贷款:$1265,本金:$656,利息:$608

年本金利息:656*12*5%=394,

贷款利息:608*12=7296

房屋保险:2000/年

地税3500/年

维修费1000/年

ROI-return-on-investment.jpg

1)年租金收益率:

净收入:21600-394-7296-2000-3500-1000=7410

收益率:7410/184475=4%

税后年租金收益

假设房东没有其它收入,税后年租金收益4%

  • 5年后的投资回报

以多伦多45年来房价平均复合增长7.33%为基础计算。


5年后的房价为: 663521

卖房应付佣金以5%计算663521*5%=33176

买房时的LAND TRANSFERTAX 6475

买房时律师费,验房费等:3000

卖房时律师等:1500

贷款余额:285623

投资复合收益:663521-33176-6475-3000-1500-285623-175000=158747

纳税额:79374,应交税:17112

税后收入:158747-17112=141635

5年来的税后租金收入:5*7410=37050

总收入:141635+37050=178685

总收益百分比:178685/184475=97%

年平均复合增长率:18.47%

5、实战证明投资房屋年收益高达100%

以我的几个投资物业来进行说明会更有说服力一些。


1)2014年8月买入的投资房,成交价50.5万,首付20%,2015年11月成交价60万,假设租金刚好覆盖所有支出,毛利率:95%;

2)2015年12月买入价45.4万,现在市值70万,首付35%,同样假设租金刚好覆盖所有支出(其实这个租金高达2400/月),毛利率:103%;

3)2016年4月买入价45.8,现在市值70万,首付35%,同样假设租金刚好覆盖所有支出(租金2000/月),毛利率:135%;

4)2016年4月买入价70.5,现在市值100万,首付40%,同样假设租金刚好覆盖所有支出(租金2200/月),毛利率:96%;

我要承认这些并不是最好的例子,如果我能胆子大点,不去考虑容易出租的话,炒地皮的收益也许更大(INCOME交税),当然风险也更大。我也不知道什么时候政策出台,如果房价下跌,砸在手里就痛苦啦。有出租的就可以熬过冬天等春天,没有租金要投资者用现金来扛,不知道扛多久,精神上物质上都是折磨,何况这些扛的钱也许可以做其它更有意义的事情。当然事后诸葛也毫无意义。

(未完待续)

下期内容:通过数据与80年代末期的房价增长对比,环顾当前国内外经济形势,结合420 NRST 16条出台后的市场反应,论述当前形势下的投资策略,敬请关注! 


前文《任凭风浪起,稳坐投资船(一)》

http://www.ehouse411.com/Canada/view/9502.htm

《任凭风浪起,稳坐投资船(二)》

http://www.ehouse411.com/Canada/view/9503.htm

多伦多 置业指南 买房 首付 熊婕

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关键字: 房地产  投资策略  投资房地产  收益  地产经纪 
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