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【独家】NRST安省非加拿大居民投资 住宅物业税对于转让合约是否适用

最新解析
发布时间:2017/6/1 来源:ehouse411.com 作者:刘焱律师责任编辑:Helen

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安省财政厅官方网站http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/nrst.html于五月二十九日更新NRST政策解析,就此前颁布的2017年4月21日生效的 NRST对于在安省投资住宅物业的非加拿大居民投资征收购房总价15%的非居民投资税是否适用于2017年4月21日后签订的住宅物业转让合约 做出明确批复解析。

NRST 安省 非加拿大居民 住宅物业税 转让合约

(原文详见http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/nrst.html)

官网明确指出:

If the Agreement of Purchase and Sale is assigned after April 20, 2017, the NRST would apply.

如果受让人于2017年4月20日之后接手原买家于该日期前签订的购买合约, 作为被转手买家, 受让人如果是非加拿大居民, 适用NRST新规,受让人将需要支付15%的安省非居民投资税。

由于该项政策新规仍然处在立法阶段,尚未通过立法程序,正式颁布为安省新法案,相关法律术语函待明示,明显对于适用新规的法律实践造成诸多困扰。

NRST 安省 非加拿大居民 住宅物业税 转让合约


焱律师事务所此前曾就该4.21新规是否适用于在安省投资的住宅物业的转让合约 多次致电MOF- Ministry of Finance (Land Tax Section)  问询,截至到2017年5月31日一直以来,得到的官方回复解析皆为: 由于转让合约(ASSIGNMENT)仅为对合约主体的变更,并非设立新合约,所以4.21NRST新规并不适用于外国人于2017年4月21日其后签订的楼花或者二手房转让合约。


-- You have asked two questions. You have asked for written confirmation whether an assignment entered into after April 21, 2017 of an Agreement of Purchase and Sale entered into before April 21, 2017 would be subject to the Non-Resident Speculation Tax (NRST). You have also asked about your options in the event that your clients acted upon the information that was given by the Ministry of Finance’s staff, that such assignments were not subject to NRST.

Amendment

显然 ,此项规定就是否适用于住宅物业转让合约,MOF给予的官方答复前后明显不一致。焱律师事务所就更新后的新规解析特于5月31日再次致电问询,要求给予核实,MOF官方人员就此的明确答复为:NRST新规等同适用于2017年4月21日其后签订的楼花或者二手房转让合约,属于签订新合约范畴,不被认定为“Amendment” – “更改原始合约”。

更新同时明示: 该项新规于2017年5月5日为强制实施生效之日。 2017年4月21日至2017年5月5日之间为过度阶段,此间,未能依照新规完成缴付程序的交易给予豁免,仍然认可买卖合约效力,登记产权。

--If you have clients that acted upon misinformation that was given by the Ministry of Finance’s staff, that assignments, which are signed after April 21, 2017 are not subject to NRST, and the clients have completed their purchase/ acquisition please contact our office at the address noted below in writing. With your written submission include all of the pertinent information with respect to the transfer and we can provide your client with assistance based on the their specific transfer.

受让合同

 

对于此前MOF曾经给出的错误信息,官方最新书面回复如下:

If you have clients that acted upon misinformation that was given by the Ministry of Finance’s staff, that assignments, which are signed after April 21, 2017 are not subject to NRST, and the clients have completed their purchase/ acquisition please contact our office at the address noted below in writing. With your written submission include all of the pertinent information with respect to the transfer and we can provide your client with assistance based on the their specific transfer.

因此,如果您此前接受了焱律师事务所相关转让合约的建议,您可以联系焱律师事务所或选择致电MOF,寻求个案解决方案。 

 

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焱律师提醒来自中国的海外买家, 如果您的受让合约签订于 2017421日之后,您将有义务支付15% 非居民住宅物业投资税 谨请地产经纪朋友以及海外投资人审慎计量投资安省住宅物业,精打预算。

不难理解, 该项新规立法意图在于限制海外买家操作加拿大房产,立于限制外国买家投机加拿大房产,造成房市不稳定因素。 因而, 沿袭明确立法意图, 4.21新规在颁布之时,新规中并未提及是否涉及相关住宅物业的转让合约,因而容易导致不同理解,引导歧义。 就新规颁布施行以来,诸多法律实务相关专业人士中多有疑问, 明确官方立法意图及适用标准尤显重要。

如有相关疑问,欢迎致电焱律师事务所: 905 605 5521. ly@liuyan.ca  
200 -3190 Steeles Ave. East. Markham ON. L3R 1G9  焱律师事务所( 加中置业万锦分所)

(文自ehouse411.com)

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关键字: NRST  安省  非加拿大居民  住宅物业税  转让合约 
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