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【独家】房产如何报税最省钱 权威会计师教你算法

发布时间:2017/3/8 来源:ehouse411.com 作者:Helen责任编辑:Helen

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最近到了报税季,很多有自住房交易的加拿大税务居民不清楚该不该报税,该怎么报税。ehouse411.com记者就自住房和多套房产报税的问题,独家采访了IMPACT会计师事务所合伙人,Centennial College税务教授、特许会计师华苇。说是采访,更像是上了堂数学课程,而这个课程能让你节省数万加币! 记者将采访干货整理如下,请耐心往下读。

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2017报税新政:2016出售的自住房必须上报

华苇会计师表示,2016年10月3日,加拿大国家税务局(CRA)对各类人士买卖自住房(principal residence)有了新的规定:

l  加拿大税务居民出售自住房可免交增值税。但一个家庭自住房只能为一套,如果您有多套住房,必须指定其中一套(合条件的)为自住房。

l  从2016年1月1日之后出售的自住房,必须在报税单里申报买卖年份和款额,指定哪年该房为自住房,才可免税。不及时指定,或有修改要罚款最高达$8000或每延迟申报一个月$100的罚金。

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享受自住房免税 买房时间很重要

CRA对于自住房有一个免税比率的计算公式,并给予+1年的自住房优惠。

自住房免税公式:

免税比率 %=

  1 + #把这套房产指定为自住房的年数  

        #拥有这套房产的总年数

也就是说:你的一套房子买了10年,你只自住了9年,税务局可以送你1年,等于算给你自住10年。也就是(1+9)/10=100%自住,全部免税。

但是新规规定:2016年10月3日之后购买房产的,必须在购买时就已经是税务居民,才能享受税务局给的+1。

举个例子:

小张申请到了加拿大移民,2016年10月31日(10月3日之后)短登,先买了套房子也close掉了,11月底就回中国了。买房时由于没有在加拿大居住超过6个月,也无报税,所以不是加拿大税务居民。

2017年3月小张来加拿大长期居住,也就是居住超过6个月了,成为了税务居民,住在自己买的房子里。2019年要卖掉这套房子。

按照公式,分子(把这套房产当做自住房的年数)是2017、18、19三年,分母是2016、17、18、19四年,而税务局给的+1就不能享受,因为在购买这套房产的2016年,小张还不是税务居民。

小张自住房的免税比率 %=

    171819三年        

16171819四年

                              = 75%

如果小张买房赚了80万,增值部分的25%要作为基数纳税,也就是80万的25%要缴纳大约25%的增值税,也就是5万税额必须交给税务局。

当然,同样条件下,如果小张在2016年就选择长登成为税务居民,或者在2017年1月买房,都不用交这5万的税了。

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两个以上房产出售申报

不同报税方法税款差异巨大

老李拥有两套房产,一套独立屋,一套度假屋,购买和持有时间分别如下,都于2016年售出,独立屋赚了80万,度假屋赚了60万。按照每年只有一套房产能作为自住房的规则,售出后报税的不同方法,会产生很大差别:


独立屋

度假屋

购买时间

1984

2000

出售时间

2016

2016

盈利

$800,000

$600,000

拥有年数

33

17

规则:每年只有一套房产能作为自住房

方法一,老李以2000年为界,2000年前把独立屋作为自住房,2001年起把度假屋作为自住房,结果 ,需要报税的部分是$363,636。

报税方法一

独立屋

度假屋

作为自住房时间

1984 to 2000

2001 to 2016

免税金额

(1+17)/33*$800,000 =$436,364

(1+16)/17**$600,000=$600,000

免税总计

$1,036,364

需上税金额

$800,000+$600,000-$1,036,364=$363,636

方法二,老李简单粗暴地把独立屋一直作为自住房,需要报税的部分是$529,412,比第一种多出16万多

报税方法二

独立屋

度假屋

作为自住房时间

1984 to 2015

2016 to 2016

免税金额

(1+32)/33*$800,000 =$800,000

(1+1)/17*$600,000=$70,588

免税总计

$870,588

需上税金额

$800,000+$600,000-$870,588=$529,412

情况三,要是老李2014年就把独立屋给卖掉赚取80万,而且完全按自住房报税,那么2016年卖度假屋,又会有什么差别?

报税情况三

独立屋

度假屋

作为自住房时间

1984 to 2014

2015 to 2016

免税金额

$800,000

(1+2)/17*$600,000=$105,882

免税总计

$905,882

需上税金额

$800,000+$600,000-$905,882=$494,118

结果:需要报税的部分是$494,118,比方法一还是多出了13万多


总结一下,记者上完这堂课的收获:

1. 买房那年最好是加拿大税务居民,自住房才能完全免税。

2. 拥有多套房产买卖要提前计划好,才能最大限度减少税赋。

3. 如果你自己算不清帐,找一个懂得运筹帷幄的会计师,很重要!

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文自ehouse411.com

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关键字: 报税新规  房产  报税  省钱  权威会计师  算法 

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