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买房卖房应知道的几件事

聚集买房卖房中的问题,防止进入误区
发布时间:2017/1/4 作者:熊婕 Jane Xiong

前几天写了一篇文章《客人与经纪的故事》,其中提出的客户(Client)与客人(Customer)的不同,于是有朋友打电话问,我与经纪签不签“合同”到底有什么不同,你可以系统的写篇文章吗?

一, 定义

1,客户(Client):

打个比方说,当你委托律师为你打官司时,你是律师的客户(client),律师要保护你的利益,你也对律师有忠诚度,律师不会担心你同时把同样的事委托另外一个律师。这种关系一般有合同保护。

2,客人(Customer):

当你去一个商店买东西时,你是客人(Customer),你可以在这里买也可以在另外一个店买。互相没有约束。店员对你也没有啥责任,只是卖给你所需要的货品。咨询律师也属于这个范畴。

3,Seller Representation:

卖房人是经纪的客户。经纪具有以下责任:

Ø 代表卖房人;

Ø 100%保护卖房人利益;

Ø 将知道的所有有关买方的信息告知卖方。比如该经纪如果知道买方愿意出更高的价,一定要将其告知卖方;

Ø 为卖方保守秘密,不能将卖方的信息泄露给买方;不过当买房人没经纪直接找到卖方经纪时,可以期待得到该经纪的公平和诚实的服务。

Ø 卖房人签署该合同时,要确定没有其他经纪还在您的服务期内,如果有多个经纪合同,有可能会带来官司,并且为此付多个中介费

原文如下:

A seller’s agent must tell the seller anything known about a buyer. For instance, if a seller’s agent knows a buyer is willing to offer more for a property, that information must be shared with the seller.
Confidences a seller shares with a seller’s agent must be kept confidential from potential buyers and others.
 

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   Although confidential information about the seller cannot be discussed, a buyer working with a seller's agent can expect fair and honest service from the seller’s agent and disclosure of pertinent information about the property.

 

4,Buyer Representation

买房人是经纪的客户。经纪具有以下责任:

Ø 经纪要保护买房人利益;

Ø 为买房人保守秘密;

Ø 买房人在一定时期内在一个地区只委托一个经纪,双方会签Buyer Representation Agreement。

Ø 如果找多个经纪也同样会牵涉官司,支付中介费用。

原文如下:

Typically, buyers will be obliged to work exclusively with that brokerage for a period of time.

Confidences a buyer shares with the buyer’s agent must be kept confidential. Although confidential information about the buyer cannot be disclosed, a seller working with a buyer’s agent can expect to be treated fairly and honestly。

 

5,Customer Service

买房人或卖房人不是经纪的客户(Client)而是经纪的客人(Customer)。经纪对客人的责任是fair and Honest。要忠实的回答客人的问题(客人没问的话,经纪没有义务一定要告知你)。签有Customer Service agreement.。

原文如下:

A real estate brokerage may provide services to buyers and sellers without creating buyer or seller representation. This is called “customer service.”
Under this arrangement, the brokerage can provide many valuable services in a fair and honest manner.

6,Multiple Representation.

Ø 一个经纪既代表买家又代表卖家,双方都和经纪签了Representation Agreement。比如该经纪的客人要买该经纪自己上盘的房子;

Ø 买家和卖家的经纪在同一间公司里;

Ø 这种情况下,需要买房人卖房人都签署额外的一份文件表示同意。

 

二, 关系

1,客户(Client)与客人(Customer)

l 规定

按地产局的规定:经纪和客人见面过程中要向客人讲解经纪和客人的关系及责任。并交给客人一个Working with a Realtor的表要客人签,不是合同,只表示客人已知道了这个关系和责任。Working with a Realtor表上几个需要客人知道的关系。

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l 文件

卖家签Seller Representation Agreement (Client)

买家Buyer Representation Agreement(Client)

客人(Customer)签Customer Service Agreement。

l 区别:

客户经纪要100%保护签约客户利益,客人服务只是忠实回答客人问题。

 

2,不想签文件的原因:

l 怕被经纪忽悠

好吧,我答应你我不忽悠你。做生意先做人,人做好了,我的工作随着时间的推移自然就顺畅了。我时刻提醒自己遵守职业道德,完善职业操守。我努力学习知识,不断总结经验,提高自己的业务水平,我能给你充分的信心,我让你知道你卖的房、买的房大约市场价在什么范围,我让你知道你的房与其它的房具体相关在什么地方,是地理位置,占地面积,房屋面积,有没有车库,地下室有没有装修等其它细节,我随时遵循你合理合法的要求,好不?我也时刻牢记:忽悠一次可以,二次凑合,三次行吗?以后呢?看看身边的经纪,谁不是凭实力和服务成功的?

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l 怕被捆绑;

你说要走就走吧,取消合同就是了,我自己去做我公司的工作总可以吧。随缘而去,心底无私天地宽。你如果现在不了解我,将来你一定会了解我。如果我知道自己做得足够好,我就会让你到那的经纪那里去试试,也许你这次跑到别人那里买了房,下次你想起了我的好,再介绍朋友来去这买卖房。也许你告诉我别人比我更好,那我学习就是了。我今天不让你走,你总有一天要走,你错失买卖机会,我错失客人的信任,套牢对双方都没好处,又何必。

l 不诚信,这山望到那山高,总以为还有更好的在后面;

亲爱的,你让我想起苏格拉底和麦穗的故事。也许有最大最好的麦穗在田间,你却没有机会找到,也没有时间去找。所以麻烦你慎重选择经纪,一旦选择,就充分信任。每个人有每个人的特长,也有短处,买自住房的客人找善于沟通,富有经验的经纪通常没错。工作时间长但不善于总结的人,并不代表买房水平高。聪明的经纪并不代表他会骗你更多,关键还是看人品,如果他聪明,又代表你的利益,你不是赚了?或者有钱的经纪可能更可靠一点吧。买投资房的,请你先考察一下他是不是自己有切身经历,投资理念是否正确。这些都可以通过坦诚、良好的沟通达到目的。

如果你明明知道这个经纪有水平,就是不想签,还振振有词地说“华人都不签”。亲爱的,我只能说我不让你签是对你的尊重,也是对你的信任,我也相信一切皆为缘,不代表你不签有理哦。

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l 利用经纪的劳动获取相关信息:

你来找我,你知道我是新经纪,你知道我努力拼搏,你知道我善待每一个靠近我的人,感谢那些信任我的人,但是你只想利用我一下,随时准备“甩”了我自己干,或者找给回佣高的经纪出“OFFER”。

亲爱的,你可知道人常说“一命,二运,三风水,四积德,五读书。”虽然唯心些,但事情总是不断变化和不完全受个人控制的。何况良好的品德聚集人气,成功必随之而来。你这里“得”了,说不定哪里就“失”了,你永远不知道。

你没有经纪买房,你知道这个房是否曾经是大麻屋,凶杀屋……你知道这个房周边的成交价吗?有的人说,我知道叫买价,亲爱的,抢OFFER的房子叫价与实际卖出价有一毛钱关系吗?你知道自己出多少就合适了吗?抢到了房并不代表成功(土豪例外,胜利的感觉比钱更重要)。房子又不是一件衣服,更不是一颗菜可以扔了,送人了。房子买错了,不好住(坏的小区),不好租,这些不仅影响价值,更影响心情。大家目前谈得很多的是八达岭老虎事件,买错房就有可能按“费斯汀格法则”引导你的生活出错啦。

知识和劳动是有价值的,你随便找个便宜的经纪,是不是就给你“便宜”行事了?最终有没有占到便宜,真的只有天知道喽。

l 还没有准备好买房,只是前来咨询

麻烦你告诉我你是来咨询的。如果这种情况下我还无怨无悔地帮助你,说明我人品不错吧?如果我还能顺便教会你一些知识,你也对我的业务水平有所了解吧?相信通过这个机会互相了解也是一件好事,对双方都有潜在的好处。如果对我满意,麻烦点个赞,你自己不买,有朋友介绍一下总可以吧?既帮了我,又对得起朋友。

如果我不帮你又找托词,麻烦你离我远点,也别再找我了,我不值得你托付。

如果我实在是忙,我会告诉你,你急找别人,不急等等我可以吗?谢谢你的理解,也感谢你的信任。

l 只有50万的能力,却想买100万的房:

Ø 你不知道自己不够钱买某个价位的房,也没有咨询过贷款部门,看见房市涨涨涨,心里就急急急。你来了,我告诉你去找贷款经纪,不是我不理你,是他们更专业,我真的只能知道个大概,每个银行的政策都不同,我可以给你介绍五大银行的贷款经纪,每个银行至少两个。我也可以介绍一些小银行的贷款经纪给你,他们利息高,别怪我介绍放高利贷款的给你,实在是大银行你通不过啊。买不买在你自己,能承受多大压力买房,每个人的生活方式不同,会有不同的选择。我只知道,在你能接受的范围内机会永远是给有准备的人的,房市作为长线投资,任何时候都不晚,君不见过去45年大多在区的房价平均复合增长率为7.01%,换句话说平均下来10年翻番。如果你有幸碰到1986-1989年,一年涨近30%,连续疯狂涨了4年。

Ø 你明明知道自己买不起,还想来碰运气。我可以装傻房价没那么高,你可以用一叶障目之法来告诉自己没那么高,可是再傻的卖家也知道自己的房子值钱,他不卖给你,我有什么办法?!

Ø 你要卖更高,没人肯淘钱,我也不能去捉住人家的手叫他签名,这种事我建议你找找周公谈谈,实现的可能性大点。

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l 你也没想买,就是看人家的房涨得高,看看过过瘾

我打赌,你什么房子都想看,把你朋友的,你亲戚的房全部在你脑中过一次,你今天想看你表姐那个类型的房,明天想看你二舅类型的,后天看李姐的,再看老王那样的,你想看你知道的所有的人的,就是没你的。你激动,你涨着通红的脸,仿佛自己的房子涨了般的开心,其实你就是闲得。我有时间我会陪你,也当是自己学习的过程,我没有时间,对不起啊。你也打发时间+过把瘾就算了,原谅我吧,有人真的要买,不仅仅是佣金的问题,人家真的需要啊,照顾一下人家好不好?

三, 注意事项

1,Multiple Representation Agreement

l 一个经纪代表买家卖家

这种情况下,买方卖方都可能都会压经纪commission,经纪对双方还都要担责任,搞得不好很易吃官司。所以很多经纪会建议买方另找经纪或介绍个经纪代表买方。

如果经纪代表双方,买方问经纪人卖方的底价是多少, 按上面的对买方客户的责任,经纪人有责任回答(如果他知道). 但是按照对卖方客户的责任,却不允许经纪人透露卖方的底价. 那这个经纪人还能做啥那?不能向买家或卖家透露对对方不利的信息,最多闭嘴传传双方的offer而已。洋人又爱打官司,做这种单,经纪需要很小心。

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l 买家和卖家的经纪在同一间公司里

这种情况相对简单的。只需要按规定Disclosure就可以啦。

2,Buyer Representation Agreement(Seller Representation Agreement)

l 一旦签了合同变成了Client,我建议还是通力合作、磨合,达到共赢的目的。实在合不到一起,也不要勉强,广东话说:“免强没幸福”,所以放手吧。客人记住:签了合同也可以停止合约的哟。

l 尽管地产法规定,客人是属于中介公司的,而不是经纪个人的,所以取消合约时一定要老板签字才能生效。而老板会说你对这个经纪不满,我还有其他的介绍给你。我想我会尽自己最大的努力做公司的工作让客人走,山不转水转,希望还有再次合作的机会,不想一条路走到黑。

l 每个经纪都会有自己的方式灵活处理。一般如果客人不乐意签合同,就到生意谈成以后补签。因为这份合同是地产局要求的,必须要上交的,请你们理解。

l 也可以签一个地区的时间短点的合同,看客人是不是有信心吧。

l 听说有的经纪在下offer时,把Buyer Representation Agreement也放在了里面,结果客人不明不白的签了。俗话说,林子大了,什么样的鸟都有,请不要因此将所有的经纪都黑了。

 

以上说的只是简单的解释,实际上在安省地产法上有更详细的关于几种关系的解释和责任的规定。

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