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良心之作,教你全面分析多伦多房价走势

发布时间:2017/1/4 作者:刘睿劼

首先声明,本篇所有资料都是我通过Google搜到的,不是百度,不是百度,不是百度。

本文主要分析事实,以及演绎推理,最后我会构建一个可以分析房地产价值走向的模型。我会详细解释模型中的每一个影响因素,有兴趣的朋友可以慢慢看,着急的朋友可以直接跳到最后去看模型和结论。


我的观点主要针对大多地区的房市,其它地区也可以拿来参考比较。我的模型应该适用于任何地区。另外我的老师教过我,不要光做一个提出问题的人,也要做一个解决问题的人。所以今天我不光要质疑一下市面上房价走势分析的诸多局限性,还会尝试创造一套更全面的分析方法。总之我的情怀全在这里,众位看官各取所需。


首先我想提出的问题是,市面上有许多分析房地产的文章,它们的统计数据或许是真实的,但它们的分析和结论是不严谨的、片面的。逻辑上,就是假如ABCD4个因素共同可以得到结论Con,你不能只证明了A就直接跳到结论Con。甚至大多数时候,每个条件还要给一个权重,你更不能因为只分析了权重最轻的一个条件B就直接得到结论Con。当然还有一些更过分的,是连一个A都没有证明,只是听说了一个A,就跳到了Con。我甚至担心许多作者都是先想好了结论Con,才去找证据A的。


关于房价的走势,我认为主要只受一个因素影响,那就是供求关系(也许世间万物都是吧)。但是这个供求关系,却同时受到许多因素的影响。所以我创造的分析方法主要研究的是,各个因素对于供求关系的影响。下面我来谈一谈我见到的一些潜在因素。


A.     房价/收入比

不知道最近有多少人读过这么一篇文章,叫作《房价下跌无望!严谨数据告诉你:安省房价虽高,但依旧合理》,这篇文章在约克论坛微信平台打了原创,截至前天(53日)有7386个阅读,也有被其它平台转载,不知道还有多少阅读。整篇文章所提到的“严谨数据”,就是一个房价/收入比。说安省平均房价50万,平均收入5万,这个比是10倍关系,比英国12倍低,比澳洲也低(但没说澳洲是多少,只是说“更是完虐之”),所以房价还要像火箭一样往上涨。且不说作者把房价上涨只归因于房价/收入比这一个因素(直接通过A推理出了Con),就连这一个因素,他的使用也是错的。错在以下方面:

 

1.      用安省的平均房价实在是太狡猾了。大家可以看一下下面这这一条链接,是安省所有城市的平均房价,最低从Bothwell$72,160到最高的Roseville$1,595,000,差了20倍啊!


http://www.century21.ca/CA/ON/page1


考虑房价/收入比的时候,也得考虑一下,一个人赚钱的地方,和居住的地方,至少得是交通可以到达的吧,拿整个安省来算平均,等于默认一个人可以住在安省的最东边,然后每天跑去安省的最西边工作(坐飞机都至少要两个小时吧)。


那么大家最常听到或者比较关心的安省各城市平均房价是多少呢?我做了一张表,大家可以看一看,我顺便拿$50,000这个数字继续作为人均收入(我查了一下,最近的一篇文章说是$49,088,数据来自StatsCanada,所以$50,000还算合理,链接我贴在下面了)。我们来看看这个年收入$50,000的人,住在各地,不吃不喝几年才能买房。


http://careers.workopolis.com/advice/how-much-money-are-we-earning-the-average-canadian-wages-right-now/

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看,按照那篇文章的说法,就算房价/收入比为10还算可以生活,这位年入$50,000的老兄也只能在AjaxLondonNorthYorkWaterloo四处可以按照平均价买房。值得一提的是,Toronto的统计范围包括了Scarborough这样的房价基本全部低于平均价的地方,如果只算市中心一带,还要更高。且不说10是不是本身就很高,这里的$50,000用的可是税前收入啊。客气一点再加个15%的税,那就只有LondonWaterloo两座城市的比例在10以下了。Welcometo Canada, we have Tax and Marijuana.


2.      用错了参照对象,完全在作无效对比。我特意查了一下资料(来自NUMBEO),英国的平均比例并没有12,只有10.52,不过英国各大城市也确实基本都在12以上,伦敦是33.51,的确跟多伦多不是一个层次的。


值得一提的是,英国今天(55号)的人口数是6511万,而加拿大今天的人口是3623万,安省人口大约1380万(官方最近的统计在20157月)。加拿大国土面积990万平方公里,安省107.6万平方公里,而整个UK(算上北爱尔兰)才24.3万平方公里。人家英国的人口将近是安省的5倍,而国土面积只是安省的1/4不到,所以实际上,英国的人口密度,是安省的20倍!地方那么小,人口那么多,人家房价贵一点完全没有问题啊!真要用数据说话,那如果英国房价/收入比是12,按照20倍的人口密度关系来算,安省只能是0.6,超过0.6就算是高估了。显然这个结论也是错的,安省不同地区人口密度不同,有些地方并不能住人,我举这个例子只是为了说明,英国和安省的房屋/收入比不可以直接拿来比较。


至于澳洲,我也查了一下,澳大利亚房价/收入比是8.17,新西兰是7.07(均来自NUMBEO),比12还少嘛,不如安省几乎所有主要城市,干嘛说人家“完虐之”呢。


于是我又查了一下IMF(国际货币基金组织),发现了这么一张图

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原来澳洲“完虐”加拿大的是
房价增幅/收入增幅比,也就是说房价涨的比收入快。而这件事情实际上加拿大也是五十步笑百步,新西兰世界第一,加拿大世界第九,澳大利亚世界第十,比例都超过110%。这个数据给我们的启示是照这个趋势下去,房价/收入比会越拉越大,人们越来越负担不起,这是房价上升的阻力,应该以它为耻,不是以它为荣啊。


3.      不适合加拿大国情。房价/收入比衡量的是当地居民通过自己的收入在当地购买房屋的能力,这个指标只有在封闭经济体中才有意义。以下我贴了三篇文章,每篇文章都在讨论海外购买力对加拿大房价的影响,虽然结论不确定,但肯定有影响。甚至我相信许多正在读我这篇文章的加拿大华人,你们也都在用海外资金影响着加拿大房市。

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这就够了,这就证明,房价/收入比这个只能衡量本地人购买水平的数字,不适合衡量加拿大房市的供求关系。这个数字无论多高,可能都还是会有人继续购买,因为天知道这些购买者的收入到底来自哪里,是多少。安省的人民是苦逼的,大多地区的人民是尤其苦逼的,因为他们赚着本地的收入,却在和全世界的土豪争房子住,最后可能还是会在竞争当中败下阵来,然后沦为外国土豪的房客。


而因为同样的原因,另一个影响房价的因素——负债/收入比,也不能过多作为加拿大房价是否过热的参考因素。下面这篇文章表示加拿大这一比例达到了1.65,并且下图的比较说明加拿大目前人均还债能力已经不如美国了。但是仅此而已,加拿大不是封闭经济,目前影响房价的主力,不全在加拿大境内。

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在这一点上,我天朝的户籍制度、社保制度、限购制度都有效控制了外来资金流入本地房市。房价/收入比以及负债/收入比这两个指标,用在天朝,要比用在加拿大合适的多。

 

综合考虑,关于房价/收入比这个数字,我认为它的使用需要结合人口密度和地理因素。安省不少重要城市这一比例都在12以上(2008年以前加拿大这一比例平均在4左右持续了20年),今天的这个比例是比较高的。更为重要的是,它只适用于封闭经济体我认为这个数字在衡量加拿大楼市的时候,应该给一个较低的权重,因为它的高低对房价发展方向影响十分有限。因为同样原因应当被“轻视”的还有负债/收入比


但是当地政府应当对它们引起重视,因为政府需要了解居民的生活质量,并且适当的时候为了维护民生,应当做出一些政策上的调整。政府最不希望看到的,应该就是由于过高的房价,导致的社会消费减少、社会储蓄减少、社会负债增加、银行系统风险增加、以及最终造成的人口流失和经济倒退。

 

B.     利息影响。

最近在利息方面,有不少波动。不同于上文我必须要举反例证明该因素的不合理性,利息方面我看到的分析大抵是合理的,最多就是犯了“忽略其他因素”这种通病,在这一部分我就不举任何反例了。

 

首先我来分析一下利息变化对于供求关系会有什么影响。我把它分为“直接影响”“间接影响”

 

1.      直接影响。对于一次性把钱全部拍在开发商脸上的土豪们,你们可以去看“间接影响”了,“直接影响”和你们没什么关系。所谓“直接影响”,其实就是对贷款的影响。这一部分我来做一个敏感性分析,给大家用数字展示一下影响的大小。

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上图假设的50万贷款只是基于平均房价给出的一个假设,不过上面的数字都是严谨的计算,假设了半年复利和按月付款,任何贷款额度只要按照和50万之间的关系直接乘以上图的数字,就可以得到每年需要还贷的数量了(比如100万的贷款,是50万的2倍,上图数字直接乘以2就可以了)。由上图可以看出,无论是多少年的贷款,利息和每年还款数量都是正相关的,利息越高,每年还贷就越多。同时贷款的年份越久,升息影响就越大。可是这个影响究竟有多大呢?首先我认为,对于本地人影响是要大于海外投资者的。比如中国,贷款利率一般在5%-6%左右,远远高于加拿大,就算加拿大升息,借加拿大贷款仍然比国内贷款要划算,所以一点点升息对海外投资者影响并不会很大,不过如果国内同时降息的话,影响翻倍,那就另当别论了。


对于本地人,就需要主要考虑一下还贷数量的增加对他们生活的影响。如果他们是活在很边缘的人(当今的房价下真的有可能),买了房以后每一块钱都要精打细算掰开来花,那么升息对他们还是有一定影响的,比如图中这个25年的贷款,要是利息从2.25%上升到3%,他们每年就要多付$2,200,这可能就是他们一年退税的全部了,甚至有可能是他们养老储蓄的一半以上(有多少人每年为自己养老存$4,500以上的举手,我给你点个赞)。这意味着,因为这么一个升息,他们就要推迟退休好多年,因为这么一个升息,一个家庭的生活质量就完全改变了。


2.      间接影响。往往伴随着升息的,是汇率的变化,也就是本国货币的相对增值。简单来说,加拿大升息,加元升值。这个影响的效果就完全反过来了,对本地影响极小(几乎可以忽略),对海外投资影响较大。加元一升值,海外投资者就无语了,因为不仅还贷量增高了,同等数量的加元还需要更多的本国货币来换,比如原来要还$26,136加币,按照5.0的汇率要换¥130,684人民币,万一加拿大一升息,要还$28,395加币,按照6.0的汇率要换¥170,368人民币了。原本区区250万人民币的贷款,一年多还了4万块人民币,25年就多还了100,就算是土豪,至少也会“咦”一声吧。加息对于每一位海外投资者来说就是很纯粹的两个字:吃亏。要说间接影响对于本地购房者有没有,肯定也是有的。比如加元升值带来的出口下降,以至于本国企业利润下降,所以可能导致员工收入下降,影响还贷能力,但这个影响经过了太多层缓冲以后,完全可以忽略不计了。

 

综合考虑,升息对本地购买者的“直接影响”要大于海外购买者,而对于海外购买者的“间接影响”要大于本地购买者。但总的来说,无论哪一种购买者所占的比重大,升息都会可观地降低房市的需求量,对房市构成利空。我认为在衡量房市供求关系的时候,利息的权重应该较大。政府如果考虑通过利率调控房价的话,必须要考虑到是海外购买者多还是本地购买者多。如果本地购买者多,升息则是一个对本地购买力危害极大、对海外购买力影响有限的举措,结局是导致更多海外投资者占有加拿大房地产,这绝对不是一个最理想的调控政策。


么就目前的情况看来,利息下一步是往哪个方向走呢?首先,加拿大的利息已经处于一个历史低点了;其次,加拿大政府暂时不打算使用货币宽松政策了,降息可能性很低;所以未来利息下降的空间不大。那么升息呢?美国处于加息通道,但由于经济不稳定暂时不敢加息;如果加息,加元兑美元将会贬值,加拿大进口物价将要飞涨,也许加拿大政府不得已需要加息;可是加息会使得加拿大赖以生存的出口贸易遭受打击,减缓经济复苏,也会使得许多没有度过经济危机的企业债务危机加重,出现违约,牵连甚广。在利息问题上,我认为加拿大政府会很踌躇,会很长一段时间停滞不前。但是基础利率不变,不代表贷款利率不变。发放贷款的金融机构在考虑利润缩水问题的同时,还要考虑贷款量增加带来的违约风险。如此一来再降息打价格战的可能性已经不大。

总而言之,未来贷款利息的走向,应当是在上升和不变之间,但不大会下降了。


C.     政策影响

为了构建模型,我必须要考虑各个因素之间的相关性,它们相互之间越独立,模型就越全面可靠。不得不说B里面提到的利息是政策的一部分,所以这里我还是把政策影响定义为“除了利息以外的其他直接调控政策”吧。

 

说到政策影响,我就必须要举一个澳大利亚的例子了。请看下图,截自Bloomberg的新闻。

 

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这篇文章主要就是说,澳大利亚主要的银行,全都拒绝给海外购房者放贷款了,因为感觉过去几年海外买家(指名道姓说尤其是中国)把本地的房价抬高了,严重影响到本地人民的生活了。

 

就在这条新闻刊载以后,我看到过一个说法,说“因此热钱会继续流向加拿大,推高加拿大房价”。这句话隐含了两个过渡条件:1)热钱只能投资房地产;2)热钱除了澳大利亚只能投资加拿大。这两个条件没有得到证明的前提下,是不可以由澳大利亚限制海外购房直接推出加拿大楼市会涨的,至此,我觉得没有必要再花时间去反驳这一观点了。插播这个例子只是在这里教大家一种简单分辨是否在扯淡的方法,那就是看已知条件和结论之间是否有必然的相关性,还是中间隐含着许多其他的必要过渡条件(是不是对考GMAT的同学也很有帮助啊)。

 

回到这条新闻本身,我们真正可以从中推理出的结论是,政策对房价的影响可以是巨大的。能够影响大多地区房价的政策有哪些呢?我认为可以分为“本地政策”“外地政策”两大类。

 

1.      本地政策——这里主要指的是多伦多、安省和加拿大出台的一系列政策。可以出台政策的方向包括“首付额度限制”、“购买人身份限制”、“贷款额度限制”、“购买房屋种类限制”等,另外当然还包括可以在“国际反洗钱法”上下的功夫。这则新闻当中澳大利亚做的就是“购买人身份限制”,这应该是最极端最有效的政策之一。目前加拿大这里已经开始的行动包括“调查国际资金来源以及对房地产的影响”、“各大银行推行35%的首付款”等,不过这些基本都是隔靴搔痒,真正有效的调控政策并没有出台,且由于和政治牵扯太多,我无法预测什么样的政策,会在什么时候出台。甚至在这方面我是偏悲观的,因为在经济下行的今天,当政府的短期政绩和人民的长期利益出现矛盾的时候,很难想象政府会站在哪一边。没错,我说的是加拿大政府。


2.      外地政策——主要指的是海外购买者的母国对资金外流的限制政策。以我天朝为例,一人一年5万美金的换汇额度对于绝大多数人来说应该是不陌生了。而“严查地下钱庄”“控制往同一个账户汇款的人数并严查超额”等一系列的规定,都在增加着海外投资的机会成本。当海外投资的机会成本太高的时候(比如罚款、没收、甚至坐牢),投资的收益就不足以覆盖投资的损失了,海外投资就会开始逐渐减少。然而,国内的政策方向我就更加难以预测出一个时间和具体方针了。

 

综合分析,政策因素对大多地区房价影响是巨大的,权重应该给较重政策因素分为“本地政策”和“外地政策”,这两者同样重要,且每一个都有改变局势的能力我不知道加拿大政府是否有一天会有澳大利亚一样的魄力,我希望它有,毕竟Politics,是由Poli开始的


我无法预测什么样的政策、会在什么时候出台,但是我可以继续用推理来进行方向的判断。就目前形势而言,如果出台政策,加拿大是会放宽对海外投资的限制,还是收紧?现在门槛这么低,放宽的空间不大,而且增加海外投资也只会加深本国人民的负担,那么只要出台政策,应该是收紧的可能性大于放宽。同时,国内的政策,是会加强外汇管制和资金外流,还是放宽管制?从目前情况来看,国内也完全没有放宽的意思,倒是一直在采取收紧的措施,控制换汇。所以国内只要出台政策,应该也是收紧的可能性大于放宽


所以总的来说,政策因素虽然暂时还没有对大多地区房市产生致命的影响,造成重大利空,但是它具有这样的能力,也倾向于往这个方向发展。


D.     供给量

在大多伦多,我给“供给量”的权重很低,因为因居住需要所造成的“供不应求”的现象根本没有发生,看下图一些CMHC的最新统计,新屋建造保持增势,“多伦多没地了”这种说法是肯定不存在的,现在的楼市还是属于“你要多少我给你盖多少”这么一个状态,甚至在向“估计以后买的人更多,先盖再说”的方向发展。

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当然最近大家肯定看到不少新闻,说“一房难求”和“抢offer”这件事,很多人为了抢到房子,除了直接加价,还有“放弃验房”这样的事情。这些都是事实,但是主要是由短期需求侧的骤增导致的并不是供给侧的缺失(也有可能是供给侧的人为缺失,也就是捂着不卖/坐地起价)。总之这样的暂时性“供不应求”是由需求方骤增所导致,而不是供方难以增长所导致,上文提到的那些能影响需求方的因素就可以解决这个“供不应求”的现象。在大多地区供给侧对房价的影响是十分有限的

 

E.      “其它投资的相对优势”

这是在投资选择上的一种可能性。因为理论上,当有其它投资产品可以取代房地产的时候,对房地产的需求量就会大幅度下降。比如下图,是一个对比在大多地区买公寓和放在股市里面在过去10年所获得回报的差别。

 

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从图中我们不要去考虑是不是买独立屋比买公寓好,也不要讨论是不是每个区域涨幅都不一样,选股更不是我们的讨论范围,我们只需要知道房地产也是一种投资,所以当它的回报不如其它某种可以获得的投资的时候,它是有可能被取代的,这就可以了。当我们承认了这种可能性,我们再来讨论一下,这种可能性有多大。

 

我认为要分情况讨论,那就是房地产的购买,是“居住需求”还是“投资需求”

 

1.      “居住需求”的购房者不会因为有其它投资暂时比买房回报高,就果断选择放弃购房的,他们还需要考虑放弃购房的代价,比如租金的影响。衡量这一代价的一个重要参数是房价/租金比它可能成为人们买房的驱动因素之一这个数字越大,越代表租金相对于房价较为便宜,人们越容易选择租房而不是买房。为此我上网查了一下北美各大城市的房价/租金比,并作出了下图。

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从图中可以看出,在北美,温哥华(23.08)和多伦多(22.45)是仅次于纽约大魔王(27.62)的存在甚至多伦多郊区的房价/租金比(26.62)已经远远超过了温哥华(23.08但是多伦多的GDP只有$3030亿,而纽约2014GDP就已经达到了1.56万亿,是多伦多的5。从数据中我们可以看出,多伦多居民有理由推迟买房、选择租房。可是数据毕竟是数据,我会看,不代表每一个买房的人都会看。这个数据并非是有“居住需求”的购房者是否买房的决定性因素,很多人仍然只是看一下表面上贷款和房租之间的置换,认为买就买了,没啥不值得的,而且很多人都抱着“哪怕以后苦一点累一点,至少也有个自己的窝”这样的心态。这么想没什么问题,知识是绝对理性的,但是投资者大多是感性的。这恰恰说明有居住需求的购房者对这一因素敏感度较低。这类购房者对亏钱和承担能力都不敏感,对房地产以外的其他投资是不是比房地产回报高,自然更加不敏感,所以对于有居住需求的购房者,我给“其它投资的相对优势”的权重很低。


2.      与此同时,对于“投资需求”的购房者,他们对于这个因素就要敏感很多。房地产对于他们来说,实际上应当被描述成这样一种投资:门槛很高(需要一大笔钱才能开始投资),必须要不停投放追加投资,但并不会因此增加价值(地税、管理费和贷款利息都是白交的),不是很灵活(没有二级市场交易,想出手时必须找到合适的买家),交易成本很高(律师费、中介费),可以获得租金收入有增值潜力。我们可以重新看一下房价/租金比,这个数字的倒数就是投资者的年回报率,不算增值和一切上述投资成本。这个数字越小代表投资房地产的租金回报越低。上图中多伦多房价/租金比正数第三,那么它的租金/房价比就是全北美倒数第三。没错,在不算任何其他成本的情况下,在多伦多买房,房租收入全北美倒数第三。这个年回报率是4.45%1/22.45)。有些房屋不需要管理费,有些需要,杂七杂八的费用在这里一并省去,我们只看所有投资者必交的地税这一项。多伦多目前的地税税率大约是0.83%。也就是说,去掉地税,真正的租金收入回报率,在多伦多是3.62%。考虑到较低的租金收入,和较高的投资成本(包括流通性差),投资者应该会要求房地产增值较高才对。正因为如此,若房地产不能保持增势,而其它投资表现较好,房地产投资者也会愿意考虑它们。由于投资者对于“其它投资的相对优势”的敏感度较高,我给这一项的权重较大。

 

综合考虑,“其它投资的相对优势”对于“住房需求”的购房者影响较小,对于“投资需求”的购房者影响较大。目前经济形势下,加拿大确实没有什么其它投资可以暂时提供超越房地产增值的回报率(股市震荡,债券亏损,利息过低),所以使得投资者离开房地产的因素尚未出现。这个因素什么时候会出现呢?经济复苏。

 

F.      预言的自我实现

有时候也叫作“美梦成真”。这种现象不仅发生在房地产,也发生在人类社会的方方面面。这套理论的英文原名叫Self-FulfillingProphecy,最早是由社会学家RobertK. Merton在他1948年的论文Self-FulfillingProphecy所提出。

 
它的定义就是“一开始的一个错误的预言会导致相信它的行为发生,而这些行为的追捧最终会使得当初错误的预言成真”


应用到房市就是“听说房地产一定会一直一直涨下去”,于是人们开始购买,然后由于持续不断的有需求,房地产就真的“一直一直涨下去”了。

 

其实这样的例子我可以举出很多,比如恐怖分子可以说“你们歧视伊斯兰国人!我要弄死你们!”,然后在全球制造了多起恐怖袭击,然后全球戒严了,真的不给伊斯兰国人入境了。

 

再比如2008年金融危机的时候,冰岛人民想着“银行要倒闭了,我们的存款都要拿不出来了!”,于是他们全都去银行取钱,结果因为这个原因,银行加速倒闭了(相信我,任何一家银行,所有客人同时去取钱,都会倒闭的,真的)。

 

这套理论非常好,恰恰对盲从投资行为做了一个极其精辟的归纳。但我最喜欢这套理论的地方,就在于它指出了“一开始的一个错误的预言”这一点。错误的预言,会因为相信它的追随者越来越多,而有时候被人为地变成看似“正确的”。这种循环难道没有终点吗?

 

有的,终点往往是毁灭。其实2008年之前,美国对于房地产市场,不是也有“房地产一定会一直一直涨下去”这样的预言嘛,而且也因为越来越多人相信这个预言,买房的人信,贷款机构信,银行信,投行信,保险公司信,甚至连政府都信,所以房价在全社会的欢呼声中,被吹上了天。可是为什么2008年的时候房市崩了呢?

 

原因很简单,就是因为这个预言从一开始就是错误的。谎言被说了一千次听起来的确很像真话,可是再真,它也还是谎话。这个预言再美妙,都还是违反最根本的经济规律的。社会的财富,不是炒出来的,是社会的每一个参与者,通过劳动创造出来的。次贷危机的每一个参与者,都在雁过拔毛,雁都快给拔秃了,却没有一个人或机构真正地通过劳动,提升了社会的价值(他们所有的劳动都是在转移风险给下家)。另外,社会的总需求量,是有限的。优质的购房者耗尽了,只能继续寻找劣质的购房者。劣质的购房者耗尽了(甚至不需要耗尽,因为它们是劣质购房者,对房价本来就有害),房价只能下跌。

 

那么这种“预言自我实现”的现象,只能在自我实现的道路上一路向前,直到自我毁灭吗?Merton给出的打破这一恶性循环的唯一方法,就是“用正确的预言替代最初错误的预言”。这做法难度很大,但仔细想一想,无非就是相信的人的多少问题。已经买房子的人,肯定愿意相信房子会一直涨,可是他们不可能一直买呀;炒房的人肯定希望房价一直涨,可是他们大多只有通过卖掉现有的房子或者不停增加贷款,才能一直买房子;还没买房子却想买房子的人,在买之前肯定不希望房子一直涨。也就是说,当持有房子的人数不断增加,却不会继续购买,而想买房子的人也在增加,却买不起的时候,对房价的预期就会发生转变。或者说当愿意房价下降的人数多于愿意房价上涨且有能力让房价上涨的人数的时候,这个“自我实现预言”就会被打破了。

 

其实很多人忽略的是,房价下跌也很容易出现“自我实现预言”的呀,当所有人都觉得房价会跌的时候,都会急着卖房子,房价就真的会暴跌,然后就有更多人卖房子,循环向下。这时候,投资者一定是跑得最快的,反而有居住需求的人不到万不得已不会卖房。如果一个社会的房市投资者居多,那么这个市场很容易出现断崖式下跌。

 

综合看来,我觉得“预言的自我实现”现象应该属于一种普遍的社会现象,而且应当对其它每一个因素对供求关系的影响都产生一个加成作用

 

G.    随机事件

本来我以为写到F就差不多了,可是最近FortMcMucrray的大火让我彻底无法忽视这个因素了。自然灾害、恐怖袭击等,这些不可控的随机事件,当然也会严重影响到房市的供求关系,甚至无论之前需求量有多大,都有骤降为0的可能。我准备给这一项一个独立的权重


构建模型


激动人心的时刻到了,我要开始整理我的模型了。请看下图。


我把这个模型叫做“房价冷却模型”,衡量的是“房价冷却指数”


这个指数的范围从-33。当这个指数是负数的时候,说明房价“不容易冷却”;当它是正数的时候,说明房价“有可能会冷却”。当它小于等于-1的时候,说明房价“很难冷却”;当它大于1的时候,说明房价“很可能会冷却”


这个模型不仅仅是可以显示房市有多大的可能会冷却,它最大的作用是可以帮助大家理解造成这种可能性的主要原因是什么。比如指数同样是-1的情况下,说明房价不会冷却,有可能是好的原因(比如房价/收入比很低),也有可能是坏的原因(没有其它可选的投资了)。


这个模型另一个好处,就是可以允许使用者根据目标地域的特殊情况自己定义A1A8的权重。


那我们来用这个模型给多伦多房价找找定位吧。在前文中我已经大致介绍过我给大多伦多地区各项因素的权重,下面我就来给它们赋予具体数值。



有了权重,下面我们来代入各项因素的具体表现。

上图算出来的结果,我们可以发现,多伦多房市冷却指数是-0.24,目前还处在“不会冷却”的区间。这也非常合理地解释了为什么现在,本地人都负担不起房子了,负债都逆天了,房价却还像窜天猴一样涨。其实主要的原因就是:1、利息过低;2、加拿大政府纵容;3、投资者缺少其它投资选择;4、“预言的自我实现”把上述影响直接放大了


我们还可以根据这个模型继续推理一下将来会发生什么。1、利息接下来会怎样?上文说过,应该更可能是不变或者上升2、加拿大政府未来更可能做什么?上面提过,应该是在安于现状到加大调控力度之间,反正不太可能是比现在还要放松要求;3、投资者的其它选择会永远不如房地产吗?这不可能,房地产投资天然的缺陷上文也提到过,当经济复苏、房地产投资回报下降、或者房地产投资机会成本升高的时候,投资者就会离开房地产4、“预言的自我实现”只会放大某方向的影响,让坏事更坏、好事更好,但并不会改变方向


综合看来,尽管目前多伦多房价仍然处于“不容易冷却”的区间,但是未来发生的每一件事,都有很大概率让指数跑去“可能冷却”的区间。维持高房价的三个主要因素,目前全都处于不稳定的状态,且都趋向于朝着不利于房价的方向发展。


当然这些数字都是我自己根据自己的调查和演绎推理得出来的,多少摆脱不了主观的认知,尽管我已经站在一个完全没有利益冲突的立场在写这篇文章作为一个理财顾问,我创造出这个模型,最根本的目的是可以给大家提供这样一个多元化思路,供大家按照自己的理解去感受房价的走势,并且做出更加理性的判断。


我们不应该轻易错过财富增长的机会,但更不应该无知地疯狂,并在疯狂中自取灭亡。

 


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