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【独家】安省酒庄投资购买的程序与细节

发布时间:2016/8/5 来源: 作者:责任编辑:王亮亮

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安大略省的尼亚加拉地区是全世界最佳葡萄酒产地之一,由于尼亚加拉地区的纬度低,日照充足,紧靠世界最大的淡水湖,水源充足,土地肥沃,非常适合优质品种的葡萄生长。这样得天独厚的地理位置和自然资源使得尼亚加拉地区成为了加拿大东部重要的酒乡,许多美丽而浪漫的葡萄酒庄零星分布在其中。

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在安省葡萄酒庄的售价,主要是由以下几个因素决定的:

  • 酒庄本身的无形资产:如酒厂的历史,品牌信誉,销售市场

  • 现有生意的注册执照,商标,专利等

  • 产酒的厂房大小、设备新旧程度和生产能力等

  • 酒厂葡萄园的土地大小、园内葡萄树的品种和树龄等因素

  • 酒的库存量,在购买合同中要特别注明计价方式

  • 庄园是否带有住房,房屋的新旧程度,和占地与面积大小

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酒庄的购买形式: 

加拿大商业物业购买的方式通常分有两种:公司入股的形式或整个购买物业和生意

入股的形式,由于股权分配的形式繁琐;而且入股人可能需要承担原有生意的财务风险;无法直接参与到生意的直接管理;获得贷款的可能性小,所以不常被推崇。

投资购买的程序:

  • 买卖双方诚意调查,对卖方的出让诚意;买方的购买诚意和购买能力进行评估

  • 买方与卖方(或其地产公司)之间签订保密协议。不得将所购买生意的基本信息、资料、商业机密、账务数据、经营方式、管理结构、产品产量、生产流程、销售渠道等诸多情况对第三方公布

  • 买方与委托地产公司签署买方代理协议(Buyer Agent Agreement)。由专业地产人员代理买方进行对所购买的生意进行考察物业,询价,提供地产专业意见。代理接下来的生意交易的文本手续和竞价谈判等工作

  • 买方购买能力和意愿调查。买方通过自己的委托地产公司向卖方律师或经纪公司出具银行保函、资信证明、或银行信用记录等,卖方进行资信验证和审核,以确保买方有足够的经济实力和严肃认真的投资购买意愿

  • 实地考察:买家在委托地产公司的协助下,对对购买生意进行实地的勘察,包括场地,结构,设备,产品及库存等

  • 财务的调查:为确保所购买的生意的营运和财务状况。买方通过自己的委托地产公司,向卖方要求提供两年以上财务报告,为买方准备投资意向书时作为参考和依据。  

  • 如买方的意向确定,经买卖双方谈判协商,达成并签署一份具有非法律约束性的投资意向书(Letter of Interest),其内容包括购买该物业的主要条款如:价格、交接日期、购买条件等等。

  • 正式购买合同的签署。买卖双方在他们的经纪人的专业帮助下,参照上面的投资意向书达成的共识,起草和签署一份具有法律约束的正式购买合同。合同内容一般有,在指定的一段时间内,给与买方一些权利和购买条件,如对商业租赁、财务报告的审查、贷款申请、注册的执照是否可以转让,土壤测试、设备检查等。这一系列的调查统称为“Due Diligence”,分为三大部分(Physical物业本身,FIanancial财务及Legal 法律)

  • 卖买双方签署正式的购买合同后,在Due Diligence期限以内,卖方将提供购买合同中所要求的各种资料数据给买家以供检查验证。如:地契、物业测量图、地税单、租赁协议、营业执照,经营记录,财务报表、验资报告,税务记录、现金流动,库存清点,设备的评估报告,销售情况等。(备注:如卖方无法提供上述材料,或所提供资料显示与所购买的生意严重不符,买家有权撤销合同,要求退回订金。一般合同中会有免责条款“Escape Clause”来保护买家的权益)。

  • 产权交接,在合同规定的时间内,筹集资金(首付和贷款),完成产权交接。

整个交易过程中,由专业地产经纪、注册会计师、律师、工程师、贷款金融机构等组成的专业人士,对购买合同中买方的权利进行一一审查,提出专业意见和修改建议,完善购买合同。

购买生意后,新的买主可以选择雇佣原来的工作人员,来保障新的生意的顺利过渡。

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葡萄酒的销售

目前安省的葡萄酒,主要通过两种渠道销售:一是通过安省酒管局(LCBO);二是在酒厂内,可以品酒,面向旅游团和散客户的销售。因为每瓶酒售价的40%以上要以税的形式上交LCBO,投资年回报率只在3%左右。

而近年来,随着中国大陆对红酒的推崇和热衷,加拿大出产红酒品质达到世界广泛的认可,为投资者开辟了新的销售渠道。如果能打开中国市场,把葡萄酒销往中国,能赚取比在本地销售高3-5倍的利润。葡萄园的年投资回报率,将大大提高。

酒庄的地税情况:

酒庄每年的地税,通常分为三个部分,葡萄种植地,厂房,内置的房屋,地税的计算按照每个部分的物业的土地属性的税率来计算。

土地转让税,是当产权交易时,所需要交付给省府的地产交易税。按照商业和民用分配的比例,与物业的评估价格来计算,商业物业和民用物业税率不同,而生意又没有交易税,如何帮助买家分配商业、民用和生意在购买价的合理比例,达到合理,合法的避税,需要专业会计师与律师进行详细的规划和配合!

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酒庄的贷款方式:

酒庄性质,与单纯的商业物业不同,其中包括的商业用途的厂房和葡萄农场,其贷款额可以达到50%。而庄园内的住宅可以按照民用贷款的标准,其贷款额可以达到65%

具体的贷款额,贷款金融公司对物业进行一系列的评估,而定。

购买酒庄与投资商业类移民之间的关系:

2015年底推出的安省商业投资移民项目 (Ontario Immigrant Nominee Program﹐OINP) 推出 “企业家” (Entrepreneur)新的移民通道。“在新政策下,符合基本条件的申请人可首先获得两年加拿大工作签证。申请人在到达加拿大后的两年内实施商业计划,并且在申请安省提名时达到英语CLB5,雅思5分的程度即可。

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申请人条件:

安省企业家移民有一个亮点:申请人可以协同一个合伙人同时申请,不过双方都需要满足申请条件。

A、最低要求

1,经验

过去5年之内,至少有3年以上全职商业管理经验,同时过去1年内经营的业务或者从从事的领域需跟未来打算在安省从事的相关

2,净资产

  • 如果你打算经营的企业位于大多伦多地区,你必须拥有150万加币以上净资产

  • 如果你打算经营的企业位于大多伦多以外地区,你必须拥有80万加币以上净资产

其中净资产可以包括:家庭的(主申请人和配偶)银行存款,房产,车辆,黃金珠宝首饰,股票,申请人在企业所占股份,和其它有价证券。

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3,个人最低投资额

  • 如果你打算经营的企业位于大多伦多地区,你至少投资100万加币

  • 如果你打算经营的企业位于大多伦多以外地区,你至少投资50万加币

4,创造就业

你至少创造2个永久全职工作机会,雇佣的员工必须是加拿大的永久居民或公民

5,商务考察

如果你打算收购一家现存的企业,你在过去12月之内,必须对安大略省有一个商务考察。

而酒庄运营促进安省对外贸易,经济发展,大片种植地更是保护了安省环境。而且酒庄本身特天独厚的自然景观,更是很好的旅游资源,许多酒庄的业主把庄园内的住宅改成(Bed&Breakfast)形式的度假庄园,给周边的旅客提供住宿。 所以葡萄酒庄给安省创造了良好的经济效益,得到了安省政府的鼓励和支持,所以这个行业在移民审批方面相对会容易些。

申请人可以先拿工签后移民

申请人先取得2年工签来安省适应生活经营所投资生意。而在此期间安排子女的教育(持有工签申请人的子女大学前在当地公立学校读书都是免费的,并享受当地免费的医疗保险)

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商机无限,良好的居住环境

登陆安省是大多数移民的首选,而多伦多市是加拿大第一大城市,多次被评为世界最适合居住城市的首选。安省的经济蓬勃发展,引领全国,商机无限

语言可以过来学

有两年时间来满足语言要求:虽然有最低语言要求(CLB 5,相当于雅思5分左右),但在申请工签的时候不需要提供语言成绩,申请省提名移民的时候才需要提供。因此申请人可以一边做生意一边提高自己的语言成绩,这对于语言薄弱的申请人来说是非常利好的。

真人、真钱、真项目

申请人利用两年工签时间经营项目,然后再申请移民。所经营的项目有申请人自己控制,完成移民后,申请人可以选择出售生意,或继续经营。

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关键字: 加拿大  安省  移民  酒庄  葡萄酒 

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