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房贷怎么谈

根据项目特点设计融资方案
发布时间:2016/6/3 作者:梁耀鸿 Bowen Leung

因为管着一个房贷投资基金,本人最近参与了不少地产融资的项目,感受良多,好事儿就不说了,最头疼的地方,就是很多借方朋友,“ 不知己也不知彼 ”, 还爱耍小聪明,效率非常低下,甚至上当受骗。

根据项目特点设计融资方案

很多借方朋友一见面: “利息能给我多少 ?” 一听这话,我就知道:又遇上一个不懂行的了!幸好他遇到的是我,要是遇到心狠手辣的,不知道要被玩儿成啥样呢!

每个地产物业或项目都有自身的特点。因此融资方案要依据这些特点,按照 “风险和成本区配” 的规则制定。

比如 :

1) 负债率 : 即便是相同的负债率的房子,不同的地区,不同户型 ( 公寓,一般房屋,豪宅 ), 不同状态 ( 现房,翻建,新建房 ), 不同用地性质 ( 住宅,商业物业,小农场,加油站 ),不同债权人结构等因素的不同,风险也不一样。

2) 估值方法 : 虽说加拿大的评估员比天朝的要靠谱得多,估值方法还是会有偏差。特别是对豪宅,商业物业,前期开发工程,在建工程的估值,有经验的贷方往往需要把估值报告 “ 大卸八块 ” 做估值重构。

3) 持有人( owner 也是 borrower ) 的背景 : 生意人的信用记录都不高,原因需要仔细分析; 如果 borrower 是非华裔人,怎么理解他们的融资需求和还款计划。

4) 持有人 ( owner ) 的法律结构 : 即便是个人作为持有人这种最简单的情况,也有很多特殊问题一,如配偶共同财产,是否本国居民等; 如果是公司,合伙人,信托等法律结构,那需要追查的地方就更多了。

用专业的态度做好和贷方的沟通

资金永远是稀缺资源。 越是实力雄厚的贷方,越能帮到借方,翻过来对借方的专业性要求也就越高。有谁喜欢不靠谱的人打交道呢?常见的借方的错误行为有 :

1) 过分 shopping around, 结果浪费时间,甚至 “ 赔了夫人又折兵 ”。

恕我直言,其实大多数借方问来问去,无非就是想利息低一点点; 而愿意在一点点 “ 便宜 ” 上花很多时间和借方扯皮的房贷经纪或贷方,要么是没有实力,要么就是想 “ 宰肥羊 ”。我见过的最狠的一个 “ 宰肥羊 ” 的例子,是一个房贷经纪, " 好心 ” 帮 borrower 借款,满世界群发出申请材料,把第二按揭的申请材料也发到银行那里,( 明明知道是这个银行处理中第一按揭,结果把已谈好的第一按揭生意搅黄,然后逼着 borrower 付出高昂的利息和手续费,全部从这个房贷经纪那里融资。

其实,说到底这个世界是很公平的,爱占小便宜的人,成不了什么大事,点便宜太多的人,早晚会连本带利吐出来。昂首挺胸走阳光大道,永远是最好的选择。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕控制融资成本,控制全过程投资风险的核心目标,为房地产投资人,开发商提供投资,融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。

我们融资的能力,如加元50万之内,只需要24小时,如加元200万之内,只需要两个工作天便可以把资金准备好。

欢迎查询!


关键字: 房贷  谈判    加拿大  房地产 

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