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【独家】联合按揭贷款——8%以上固定回报,天使还是魔鬼?

发布时间:2016/4/9 来源:ehouse411.com 作者:刘睿劼责任编辑:Stella

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在全球经济如此动荡的今天,加拿大的股市、债券市场乃至加币自己,都仍然没有从2014年下旬开始的能源价格下跌所产生的阴霾当中恢复过来。然而就在这时候,一个分外妖娆的投资种类,在加拿大这片狼藉与废墟当中,自顾自绚烂地盛开了。

它的娇艳在此时此刻是绝对夺目的,8%以上的固定回报率,保本投资,短期(大多3年以内),这让今年回报率处于1%以下的银行储蓄、2%以下的十年国债、负回报的股市、年化率2%已经谢天谢地的基金,全部瞬间黯然失色。

聪明的投资人必然会问,天底下哪有这么好的东西,它是不是有毒?在它天使般的外表下,究竟藏着一颗什么样的灵魂?天使也好,魔鬼也罢,今天就由我来代大家揭开这种投资的神秘面纱。

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1.       它是谁?

它叫联合按揭贷款,英文名Syndicated Mortgages。它的本质是民间借贷(希望不要读完这一句就吓跑一半的人)。在安大略省,它必须由在FSCO注册的按揭贷款公司来发行,并且接受FSCO监管。FSCO全名是安省金融服务委员会(Financial Services Commission of Ontario),是加拿大安大略省所有保险业、联合银行、信用联社、贷款和信托公司的最高监管机构。所以说,它的存在,是合法且合理的。它的最根本形式,就是借款人用不动产作抵押,跟民间借钱,用于开发、升级不动产,或者从事其他金融投资行为。在这里,投资人自己就相当于是个银行,把本金贷出去,然后开始收利息,到期拿回本金(等等,听起来好像放高利贷的大佬啊,感觉酷酷哒)。

2.       它问世多久了?

民间借贷有史以来一直就有,恐怕比银行问世还要久。以固定资产作为抵押的贷款形式也有很长的历史了,但是在加拿大联合按揭真正正规化、规模化,是从2008年次贷危机以后。2008年之前,与地产相关的抵押借贷业务主要由银行承包,这也是银行嘴里非常、非常最肥美的一块肉。

可是由于2008年的次贷危机主要是由不良房贷引起的,加拿大政府为了避免系统性风险再次发生,加大了对银行的监管力度,也限制了银行的贷款业务范围。当中受影响最大的就是开发商在项目开发过程的贷款,一系列的规定都提高了开发商跟银行贷款的门槛,加大了难度。

举一例说明,有些银行规定开发商在盖公寓住宅的时候,必须要预售70%以上,才可以从银行处拿到贷款。于是开发商就懵圈儿了。“大哥,不给我钱,我连个售楼处都盖不起来,上哪儿去给你预售70%?”

不过记住,这里从来都不是银行不想贷款给开发商,前面说过,这可是一块肥肉,而是政府不让银行给开发商贷款。(银行:宝宝心里苦,但宝宝不说)

银行的钱拿不到,项目还是要开发的,于是开发商一拍脑瓜子一咬牙,去找民间借贷了。于是联合按揭,就在2008年以后,悄悄地火了。

可是本文开头说过,最近它才让人们看见了它的妖艳呀。那是因为2009、2010、2012、2013的股票市场太好了,2013年随便买个股指基金都有15%-20%的回报,闭着眼睛都能赚钱,没有人会那么留意这种10%以下回报,灵活性还远远不如基金股票的投资的(另外如果你身边有朋友不停吹嘘他买的基金2013年挣了多少钱,你不妨问问他去年和今年,他分别挣了多少钱。这样,你就会成功失去一位朋友了)。直到进入2015年,股市冷却了,政府降息了,资金开始寻找避风港了,许多人才意识到,竟然有这么高回报的东西存在。这有点像水落石出的感觉。

它不那么广为人知还有一个原因就是宣传的力度不足。基本上每天电视滚动播放的,银行每个理财经理都挂在嘴边的,地铁站墙上挂着的,才是大家所熟知的。而很少有人会为自己贷款上电视或者地铁站去做广告(本来就缺钱还花那么多钱做广告),也没有一个像证券交易所这样的地方可以随时观察行情随时比较,银行更是没有资格和立场把这种投资介绍给客人,于是它就这么不得以地一直低调着。事实上,2009年就有不少先驱,勇敢地做了第一个吃螃蟹的人。到今年,他们都已经拿回自己投资的所有本息了。

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3.       它有哪些优点是投资人特别看重的?

A.      抵押保本。无论投资人买的是股票也好,基金也罢,每亏一块钱,就是亏一块钱。最后剩多少拿回家多少,甚至亏光了一分钱都拿不到,那也只能自认倒霉。而联合按揭则是有固定资产作为抵押的。于是只要有一分钱的本金或者利息还不上,投资人就有权利把用来抵押的资产卖了拿回属于自己的那一部分。

B.      合同保证。联合按揭投资的本金、利息、还款日期都是有合同保证,同时由律师公证的。所以有任何延期、利息或者本金的缺失,都会被视作“违约”处理,那么用来抵押的资产是会被拿来卖掉还钱的。再次对比没有任何承诺和担保的股票、基金等投资,这里合同增加的就是一种确定性和对本息的保障。

C.      注册托管。投资人的资金全部由全权代表投资人的律师所成立的信托公司代为保管,投资人的名字会被注册到用来抵押的资产上。这样一来,主要可以解决“开发商卷款跑路”这个问题。开发商不会卷款跑路,因为第一这个钱他没那么容易拿出来也卷不走,第二他跑了地还在,投资人还是可以通过卖地拿回属于自己的钱。

D.      避税选择。加拿大避税投资渠道里的RRSP、TFSA、LIRA、RRIF等都可以用来投资联合按揭。联合按揭所提供的稳定收入和保本属性可以为年龄大且依赖被动收入的投资者的养老需求提供不小的支持。

E.       高额回报。一般相比于其它保本投资,8%的回报已经算高的了,甚至股市30年的平均回报率也才8%左右。然而这还只是一个起点。9%、10%的比比皆是,甚至有些项目如果如期完成,开发商还会在项目结束的时候额外分给投资人一些利润,有时候可以高达本金的15%以上。如果这是个两年的项目,粗略平均一下,这种投资的年回报率有16%之多。当然后半部分这个额外的回报不会有合同的保证,完全取决于项目能否如期完成。

F.       利息可取。不像股票或者基金,除去少量分红以外,只有在最后卖掉的时候才能够把所有回报一次性拿回来(甚至有许多投资者涨的时候不卖跌的时候才卖,所以从来没有拿过任何回报),联合按揭的利息会定时储存到投资人的银行账户当中去。这对于有流动性需求的投资人来说,算得上是一笔不错的被动收入。利息分配方式每个项目都有所不同,我曾经介绍给客人的项目当中,最早的是一年的利息提前预付(钱刚投资进去立马拿到一笔9%的回报),然后也有按月付的,每三个月付一次的,每半年付一次的和每年付一次的。从投资回报的角度,同样年利率的情况下,当然是越早拿到利息越划算。

G.     周期较短。相较于7-10年的经济周期(约等于确保股指基金投资能够赚钱的周期),3年以内周期的联合按揭算是特别的短了,尤其是在它提供这么高的固定回报的情况下。要知道,政府20年债券利率也才在4.5%。许多投资人在投资结束以后,还可以选择新的项目继续投资。

读到这里,是不是觉得这个保本、高回报、周期短、能避税、有时还有增值潜力的投资特别的完美啊?是不是很想给它生猴子啊?

呵呵,请接着往下读。

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4.       它有哪些风险是投资人特别需要注意的?

A.      注册顺序。一般联合按揭都是二级甚至是三级贷款,虽说投资者的名字是被注册到土地上了,但是在投资者前面很可能还有个大债主。这个大债主可以是银行,也可以是其它贷款机构或个人。总之在抵押贷款的世界里,谁注册顺序靠前谁就是大爷,因为如果被抵押的土地被卖掉的话,总是按注册顺序还钱的。如果项目中途资金出了问题,也是顺位靠前的大债主先决定该怎么办,是把地卖了,还是继续等,还是把开发商拖出去打(这一项其实是违法的)。当然顺位排在最后的也永远都不是联合按揭的投资人,而是开发商自己私底下借的钱,还有他们自己投进去的本金。联合按揭投资人其实就是处于中间这么一个顺位,没发生太大事的时候,他们基本上是安全的。另外在项目的进行过程中,一级贷款可能会被提前付掉,那么处于二级的联合按揭投资人就会自动“升级”,也能感受一回做大哥的滋味。

B.      项目延期。虽说合同保证了必须在若干年(比如两年)之内还钱,但是开发商是有权利推迟最多一年的。所以投资人在投资的时候就当作自己在做一个N+1年的投资就好了。可是即时合同规定的那么死,N+1年到了,项目还是有可能没有办法按期竣工并且满足预售条件的。这里原因有很多,比如在加拿大,一场突如其来的大雪,就可以将工期延长一个月,更何况这场大雪,说不定还是在五月份下的,让人猝不及防。投资人的利益当然是受合同保护的,所以此时投资人可以选择强卖抵押的资产,或者选择放开发商一条生路,让他们把最后的工作做完然后把本息全都给补上。然而无论是哪一种选择,所花的时间肯定是超过了合同到期的日期的,所以本金的退还还是被延期了。

当然项目是否能如期完成,最主要就是看项目本身是在开发什么,是否容易得到政府支持,谁来施工,项目受天气和其他环境因素影响有多大,项目进行到了哪个阶段。

举例说明,大家可以猜一猜,假如一个项目是在多伦多市中心盖一个超大的多功能购物中心(假设还没有Eaten  Centre),另一个项目是在萨省萨斯卡通市盖一个高档豪华别墅群,哪个更容易如期完成?

相信大部分稍微熟悉加拿大一些的读者朋友都可以毫不犹豫地说:“肯定是多伦多那个购物中心能成啊。”为什么会这样?因为第一,萨省天气太差了,施工难度太高;第二,萨省人民消费水平不高,更不是移民大省,所以当地对豪华别墅的购买欲望也一般,全部预售可能要好几年;第三,在多伦多市中心这么好的地段盖一个购物中心,简直就是商家的必争之地啊,根本不愁卖不出去。

之前我为客人介绍过的一个项目,是在阿岗昆国家公园旁边升级的度假屋,所开发的项目已经可以自己赚取收入了,而且所有房屋升级内容都是在室内进行的,受天气影响很小,所以延期的可能性也就大大降低了。

C.      价值下降。这个投资最大的保障,就是在于贷款的数量小于抵押资产的价值,所以使得投资人的资金可以得到抵押资产的价值保障。上面说过,只要不发生太大的事情,联合按揭的投资人的资金基本上是安全的。那么所谓的大事情,其实就是使得抵押品价值大幅度下跌的事件。这些“大事情”都包括什么呢?比如恐怖袭击。如果这块地开发地好好的,突然被炸了,那肯会大幅度贬值,并且在相当长的一段时间里,价值都无法恢复了。这当然只是一种极端情况,可是除了天灾人祸以外,地产价值受供求关系和政策影响所产生的波动,也一样会影响到抵押资产的价值的。不过联合按揭毕竟不是直接的地产投资,地产价值适当的波动是不会影响到联合按揭投资的。不过这里有一个现象值得一提,那就是“迫卖”(Power of Sale)。前面提到过,只要开发商还款出现了违约,债主们就可以卖抵押资产了。这种卖法就是“迫卖”。迫卖是为了追求尽快把资产卖出去还债,所以债主们实际上并不在意这个资产的市场价值是多少,还得上自己的钱就好,这就会导致最终成交的价格低于市场价。如果所有债主都是同一等级的话,这对联合按揭的投资人倒没有什么影响,可是正如前面提到的,联合按揭往往是二级贷款,它前面还有一级贷款呢。由于一级贷款可以先行驶迫卖的权利,所以理论上,成交价是有可能只够还上一级贷款,而对二级以下的贷款不管不顾的。当然,开发商仍然可以以“恶意操控市场价格达到不公平交易”进行上诉,而且一个借贷/资产价值比例比较低的项目是不太容易发生这种问题的。事实上,在过去的7年当中,“迫卖”发生过许多次,最终的结局都是,联合按揭的投资者全都拿回了自己所有应得的本息,有些再投资进了其他的联合按揭项目。

介绍了这么多,相信读者朋友们对联合按揭都有了一定的了解了(或者晕了/睡着了/放弃治疗了/选择狗带了)。最后从理财的角度给大家一点建议:联合按揭适合投资周期中期以上(至少做好3年的心理准备)的投资者,如果想要适当享受地产升值带来的好处,又不想承担地产贬值带来的直接损失,还想要获得一份较为稳定的被动收入,那么这个投资品种还是挺适合的。当然,千万不要因为“听说xx好像不错耶”就轻易去投资,每个项目都有各自的特点,到底哪个投资才是最适合自己的,投资人还是应该在投资之前咨询专业理财顾问的意见,比如,我。

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