中国客服热线:400-101-5819

首页> 资讯> 中国> 在2018年看中国房地产大趋势

在2018年看中国房地产大趋势

发布时间:2018/2/21 来源:ehouse411.com 作者:Jaycee责任编辑:JayceeXu

过去几年,中国房地产市场和政策环境发生了很多事情:一方面,一线城市核心位置的楼盘纷纷突破10万每平方,省会城市、旅游度假地房价翻番,三四线库存告急;另一方面,一线城市严格调控,加推租赁住房政策,二线城市想获得控房价和吸引人才的双赢,三四线城市只见新人笑不闻旧人哭。

在企业层面,各家一边打鸡血一边困惑彷徨。打鸡血在于巨头以每年超过50%的增速扩张,蚕食市场份额,在这个行业不进则退,快速发展不仅是发展本身的问题,更关乎存亡;困惑彷徨在于当行业发展至每年销售近17亿平方米,相当于给每个城镇居民增加2平方米的面积时,这个行业还能做多久,仁者见仁智者见智。

77106510.jpg

在这样一个时期,政府在思考,如何设计出长效机制保障市场稳定,老百姓安居乐业;企业在思考,奋进还是转型;民众在思考,买房还是卖房。

之前写过几篇短文,一篇是《有关于日本的五张图—兼论之于中国房地产的思考》,简单地判断了一下中国的经济不会像日本一样出现上世纪90年代的大衰退,但中国的人口结构像90年代的日本,会制约中国房地产市场的发展。

一篇是《粤港澳大湾区资产升值的逻辑与展望》,坚定看好中国房价的上涨空间,以及认为2030年深圳的房价均值将到20万每平方。

一篇是《租赁住房时代,房价会跌吗?》,指出租赁市场的发展,取代的是刚需,会抑制城市内的老破小,城市周边的普通住宅,但城市内的好房子,郊区的别墅,价格还会一路上涨。

对于之前的判断,目前依然坚持,这里再进行一个系统的梳理。(企业层面这里没有展开,一来涉及企业战略,二来大家也不是特别关注)

一、国运

国运即房运。

一直以来,我的观点都是房地产是一国经济的反映,被动的成分更多,经济常青,而房地产常青。所以看房地产的大趋势,首要是看中国的国运。

相信今时今日,对中国经济持悲观看法的人少之又少,因为没有任何理由看衰中国。

有基建兴国的观点,有供给侧改革的观点,有创新驱动的观点。中国经济还有很多红利可以吃,政府强大而稳定,加上本身发展水平还处于低位,中国经济中高速增长20年,肯定没有问题。

我们预计,2035年左右中国成为全球第一大经济体,2050年中国经济占全球五分之一,比美国高出20%-30%。届时“九天阊阖开宫殿,万国衣冠拜冕旒”,中国的资产将被全世界重估,中国一线城市则是当之无愧的世界之巅。

国运昌盛,则整个地产行业具备最强有力的基本面支撑。

 二、供需

我们把供需放在政策之前,因为我们认为长期而言,市场的影响更重要。

首先看大数,虽然国家统计局得到的数字是2016年中国城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米,这与西方发达国家约40平方米的值相差不大,但我们不建议采用这个数。

原因在于我们可以认为中国过去的房子,和现状的房子,是两个世界的品种。

还记得一年多前,从上海飞广州的某个下午,飞机快降落时我望了一眼广州,一片片的旧房子,心想,房地产还大有可为。

这里我们统计了从2000年以来中国商品房的成交面积,到2017年底,累计成交了152亿平方米,按8.5亿城镇人口计算,人均商品房面积是18平方。实际上还要少一点,因为成交到入住还要几年。

未来,中国会有11亿人在城镇,人均住到50平方(美国60平方和欧洲日本40平方的中值),那就有550亿平方米的总需求,未来还要新增400亿平方米的房子。这400亿,有一半是取代旧房子,有一半是新增城镇人口以及城镇人口扩充住房面积的需求。

这是最乐观的需求展望,保守一点,应该也有200亿平方米的需求。

在供给方面,目前看是很难和需求匹配的。一是我们说的旧房子,越来越难拆得动了,成本太高,二是城镇化进入都市圈阶段,新增土地更难。

相信在未来很长一段时间,住房市场依旧保持一种供不应求的状态,特别是几大都市圈的住房。

供不应求,既是老百姓买房的动力,也是开发商拿地的动力。

三、政策

我们看政策,首先要理解政府想要什么。从大的方面看,政府想要国家强盛,长治久安,从小的方面看,政府想要稳定。

房地产好,房价涨会带来社会不稳定吗?不会。政府乐见其成。但不能涨得太猛,引发民怨。

房地产不好,房价崩盘会带来社会不稳定吗?也许会。政府一定不希望看到。

这是基本的判断。

诚然,随着中国经济顺利转型,中国经济的增长已经不太依赖房地产投资,或者说,房地产对经济的贡献,没有想象中大了。在未来,房地产不会像科技创新、教育医疗、基础设施建设一样当国家的亲儿子,但至少是一个小侄子,不至于像纺织、煤炭一样也许成为隔壁老王家的孩子。

目前对于政策的关注,集中在房地产的长效机制上,而长效机制,犹如供给侧改革一样,注重供给的调节。“高端有市场、中端有支持、低端有保障”算是一个很好的总结。政府会让老百姓能够租的起房,是底线,也会让商品住宅体现价值,藏富于民。

政策不多说,意会即可。

这里再算一个账,关于长租公寓的账。(1)假定一套100万的房子,年租金2万元,大致符合当前的市场行情。租房的人年收入10万元,那么他就是拿收入的20%租房。(2)未来20年,按名义工资年均增长8%(实际GDP增长率5%加3%的通胀率)计算,20年后,此人工资增长到43万每年,房价上涨至431万,对应房子租金为8.6万,占收入的20%。这是一个控制得当的房价涨幅,不超过工资的增长,居民租金压力恒定。(3)假如此人30%首付购房,贷款利息5.3%,假定这个人首付款拿去做理财的收益率也是5.3%,那么每年的成本就是5.3万,相对租金是高的,所以在第一年,买房不如租房。但我们往后算账,100万如果不买房,20年后是多少?是100*(1.053)^20= 267万,比房价低了160多万。结论显而易见:买房无论在哪个时间静态收益都不如租房,但租房永远无法享受到房价上涨红利,而房价在未来几十年都是上涨的。长租公寓,仅是购房前的缓兵之策。

四、气候

这里说到气候,画风有点转变。但气候对于房地产十分重要。我们能改变一个城市的基础设施,教育医疗,就业条件,但改变不了炎炎夏日,改变不了大雪纷飞。

过去有胡焕庸线,以南人口密集,以北人烟渺渺。气候导致了农业生产条件是决定因素。

现在有海南的东北年,人如候鸟。

从气候的角度,会觉得南方长期优于北方。

成都不错,小资生活,西南重镇;昆明不错,四季如春;三亚不错,冬日暖阳。

但最好的,莫过于粤港澳大湾区,就是深圳、香港、广州、珠海等11个城市连成的一个都市圈。这里是气候好、基础设施好、医疗教育好、就业机会好的结合点。

 五、城市

中国内地的城市可以分为几个维度:

第一维度是全国性的城市,可以吸引全国的人口流入,这类城市依然只有四个,北上广深,这四个城市以及所在的都市圈,是全国大多数高端人才的首选之地,也是众多年轻人梦想开始的地方,必然源源不断的吸引人口流入,区别在于,北京和上海,人来人往,总量控制,深圳和广州,放开怀抱,吸纳人口。但是,一线城市的房价和人口增减并完全对应,因为一线城市的房子,归根结底,是财富效应。北京上海的人口即使有减少,房价也不会因此下跌,深圳广州的人口增长,会填平一些价值洼地,带动周边房价上涨,但核心区域的房价,是有天花板的,上了千万一套的房子,不是拥挤造就的,而是品质造就的。

第二维度是区域性的中心城市和省会城市,可以吸引城市周边几百公里甚至上千公里的人口流入,这类的代表有杭州、南京、武汉、重庆、成都、天津、西安、厦门等等。这些城市未来人口增长是确定性的,城市的扩张也是确定性的,不过区别在于城市是否基本好的产业基础和产业前景。产业兴则房价更兴。

第三个维度是地级市和县级市,这类城市过去几年有的兴旺,有的衰退,分化比较严重。大的判断是东北、西北这类城市日渐凋零,中部看交通,西部看文旅,都市圈内看产业分工。城市的分化也带来了房价的分化。

第四个维度是小镇,又分普通小镇和特色小镇,普通小镇基本没有什么前景,特色小镇会有一批冒出来。不过即便特色小镇,只要不在都市圈辐射范围内,置业的升值前景依然迷离,不建议参与。

六、楼盘

当前购房首选,我自己的判断是龙光玖龙台。有几个理由:

(1)城市基本面:深圳发展前景一片向好,经济和人口给整个城市房价带来强支撑;

(2)时间点:深圳自从2016年以来,房价基本没有上涨,受限价政策影响,新盘价格受到抑制;

(3)性价比:深圳是一座新城,也是一座相对去中心化的城市,人口的不断流入,会带来新的区域迎头赶上,过去的南山,现在的龙华,今后的光明,宝安,都有不错的前景。从相对涨幅来看,现在买光明优于买南山和福田。

(4)区域制高点:龙光玖龙台,是光明区当之无愧的楼王,小区建筑品质最优,内置市政公园,与轨道交通无缝对接,19年地铁修通后,价值必然有所体现。

(5)以身作则:关于买房,其实我自己也纠结了很久,有想过在宝安中心区买二手房,马上可以住,而且宝安中心区的生活环境很好,但觉得第一套房,有高杠杆支撑,首选还是考虑升值属性,可以完成一部分财富积累,遂入手。

关键字: 中国  房地产  趋势  政府 

相关新闻

11111.jpg  

热门推荐

版权所有 中国互联网新闻中心 电话:86-10-8882800 京ICP证 040089

网络传播视听节目许可证号:0105123 京公网安备110108006329 京网文[211]0252-085号

法律顾问:北京岳成律师事务所违法和不良信息举报电话:010-8882871 8828235对外服务:访谈直播广告展会无线