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央行再次加息达9年新高 供房者压力大

发布时间:2018/1/31 来源:ehouse411.com 作者:Jaycee责任编辑:JayceeXu

继去年两次加息后,近日加拿大央行再次调高基准利率,将其从1% 上调至1.25%,是自2009年来基准利率的最高水平。各大银行也纷纷调高5年固定贷款利率。这一变化将直接影响供房者的房屋贷款。数据显示,温哥华平均借款50万的业主需要每年多付780元的利息。而市场分析预计,加拿大已经进入加息周期,今年央行至少加息两次,债务负担本就沉重的加拿大家庭将面临更大的打击。

经济发展超过预期

央行今年再次加息

1月17日,加拿大央行行长Stephen Poloz和银行高级副行长Carolyn A. Wilkins一起举行了新闻发布会,宣布再次上调基准利率,将其从1%上调至1.25%,创2009年来新高。这是自2017年夏季以来央行第三次上调基准利率。去年,央行分别于7月和9月加息两次,一路将基准利率从0.5%上调至1.25%。

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每次加息,央行无非有三大理由:经济增长、就业市场及通货膨胀。最近几个月的统计数据显示,加拿大的国内生产总值在增长,就业市场健康,加拿大失业率降到多年来的最低点,因此在上星期三之前,专家们就普遍预期央行会提高利率。

央行这次表示,加拿大的经济活动正在向接近其发展潜力的方向走。本国就业市场稳定,消费和房屋投资增长都高过预期,通货膨胀接近央行的通胀目标2%。虽然北美自贸协定(NAFTA)未来的不确定性是影响经济的不稳定因素,并可能拖累经济增长的步伐,但美国近期的税改政策可以令加拿大从中获利。

六大银行提前调高利率

供房族还款压力大大增加

众所周知,基准利率与银行贷款利率、房屋抵押贷款、GIC投资、储蓄活动都有直接关系,基准利率的变化自然牵动着无数投资者和买房人的心。

每次央行提高基准利率后,六大银行都会跟着提高相应的贷款利率,包括浮动利率。而事实上,本次在央行宣布加息之前,加拿大商业银行就已经纷纷调高按揭利率。

早在央行加息前一周,RBC和TD银行就率先提高按揭利率,将5年期固定利率升至5.14%,这也是TD银行自2014年2月以来第一次将5年固定利率升至5%以上。

CIBC也在随后跟进,将5年固定利率从原本的4.89%调升到4.99%。在加息当周,另外三大银行,包括包括丰业银行(Bank of Nova Scotia)、蒙特利尔银行(Bank of Montreal)以及加拿大国家银行(National Bank of Canada)也均将5年期固定利率提高至5.14%。

利率的升高将给供房族带来直接的影响。如果房主向银行借了30万加元25年期的抵押贷款,如果按照起始自3%的浮动利率计算,他每个月的按揭还款额大约为1419.74加元,但是如果银行跟随央行的利率变化,不到一年的时间里连续三次调高利率,这个房主每个月就要负担1537.76加元的还款,每月增加了100加元。

调查显示,每次央行提高利率25个百分点,每10万元的贷款额每月就要多付13元。根据TransUnion的数据,2017年第一季度温哥华的平均贷款额为51万7000元。如果是50万的贷款,则在新的贷款利率下,每月就要多付65元,则每年要多付780元。

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网上贷款公司Ratehub合伙创始人、房贷经纪James Laird也表示,根据新调整的银行房贷利率,一栋价值40万元选择5年期浮动利率还款25年的物业,业主每月的还款额度增加了52元或全年增加了624元。他指出,在当前利率上涨的环境下,房贷业主们选择固定利率还是浮动利率,只能自己决定。从他的个人意见来看,长期来说选择浮动利率更加便宜,但是要冒更大的市场风险。

金融贷款公司Canwise Financial主席则认为,如果业主有多个物业供款,选择浮动利率是合适的,因为未来如果央行继续加息,浮动利率能够适时应对风险。但是,对于首次购房的买家来说,或者家庭现金流十分紧张的业主来说,选择固定利率,特别是5年期固定房贷利率比较稳妥,虽然还贷成本有一些增加,但是规避了未来市场的风险。

另外,今年开始银行对申请贷款的买家实行严格的压力测试,银行在所有房屋买家申请按揭时,需要按照央行公布的五年期固定利率,或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批。有专家表示,在新的压力测试下,5.14%的测试利率将使借款者的最大贷款额度减少约1.4%。如果一个家庭年收入为7万加元,理论上,这1.4%大概会令该家庭少贷款4000到5000加元。如果将借款人的各种其他因素都计算在内,实际的影响只会更大。

负债高家庭遭受冲击

32%的加人担心破产

央行加息使借贷成本增加,也将大大冲击负债高的家庭。加拿大家庭债务与可支配收入比率不断创新高,去年第3季达到171.1%的水平。也就是说,一般家庭每1元的收入,便负债超过1.7元。

其中,家庭债务又以房贷为主。因此,央行加息,使用了浮动利息房贷的供房族将会迅速迅速受到影响,选用固定利息房贷产品的房主在续期时也将会面对较高的利率。

加国最大个人破产业务处理公司之一MNP前不久公布了季度消费者债务指数,该指数的调查结果显示,加拿大人已经越来越担心无力偿还利息上升导致的更大债务,甚至可能被迫破产。

去年第4季度,有33%的加拿大受访者表示,不能支付每月账单及债务还债。这一数据比第3季度要高出8%。42%受访者表示,如果利率进一步上升,他们恐怕将遇到财政困难。32%的受访者认为,如果利率再升,他们或将面临破产,这个比率比9月底所获的调查结果高出4个百分点。

去年12月底,在支付了账单和偿还债务后,加拿大人平均还剩下的可支配金额为 631加元,分别少于9月底与6月底时的743元和892元,还有48%的受访者表示,还差200元才能支付他们的账单及债务,比9月底调查结果高出6个百分点。

MNP的总裁Grant Bazian表示,这一调查的结果凸显了加拿大人在经济上的脆弱程度,哪怕是小幅加息也会导致加拿大人在财务上的焦虑不断升级。

贷款专家预期还要加息

已进入加息周期

去年央行加息两次,RBC报告就曾指出,预计加拿大央行在2018年还会有三次加息机会。果然新年伊始,央行就打响了加息第一枪。

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金融贷款公司Canwise Financial主席James Laird表示,“我并不认为今年3月央行会再次加息,我能确信的是,今年央行最少会再加息一次。因为从历史上看,现在的利率水平还是很低的。”

实际上近年来加拿大人一直享受着史上超低利率,在30多年前,加拿大的按揭利率曾经一飞冲天上达到过18%的水平。加拿大的利率在1981年一度攀升到18%的高点,此后则是逐渐降低,并在2015年降至最低点。统计数据显示,过去25年来,加拿大的平均隔夜利率为2.9%。

多伦多大学Rotman经管学院金融教授Laurence Booth认为,加拿大经济已经进入加息周期,加国央行今年还会再次加息。但是央行下一次加息肯定会非常小心,避免导致加拿大消费疲软拖累整个经济发展。

市场分析预测,今年加拿大央行至少加息两次,将基准利率推升到1.75%以上,明年第一季度料将继续加息一次。

如果央行持续加息,将给全国地产市场带来直接冲击,尤其是温哥华、多伦多等高房价市场。一项新的可负担性调查显示,温哥华的可负担性持续恶化,全球排名倒数第三。


关键字: 央行  加息  利率  银行 

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