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“CIBC停止新移民贷款”谜团重重?专家为你实锤楼市投资之路!

发布时间:2018/1/16 来源:ehouse411.com 作者:kelly责任编辑:Kelly

前不久一条消息在微信朋友圈疯传:自2月1日加拿大起将停止“新移民和非移民”房屋贷款特批计划,这意味着新移民、留学生和海外买家都不能贷款买房,消息传来,贷款经纪的电话都打爆了,很多人纷纷求证此消息真假。该政策的真实性,以及后续带来的影响或是出于什么目的,太多的谜团让观望者心里打上问号?

鉴于这么多疑虑,小编特别咨询了多伦多专业理财师刘睿劼,听听他的见解给大家一些参考!

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问:CIBC流传出来的贷款政策改变是否属实?

答:在官方公布以前,我们不能去判断它是真是假,不过也没必要去判断,反正很快就能知道了。无论如何,贷款政策收紧是一个非常明显的趋势,这个趋势从前年年底就已经开始了,在早前的压力测试的采访当中我就解释过,政府出于种种原因,肯定会开始收紧各种对房市有利的政策,这是一个趋势。银行的贷款政策通常不是特立独行的,往往方向都是一致的,也是内部达成共识的。银行是要接受审计的,在意识到风险很高的情况下,银行就要开始调整政策,转而保守。过去三年,CIBC在新移民和非居民市场的贷款做的是比较激进的,自然在面对审计的时候就会暴露出一些风险,那么适当调整这一部分的政策也是在所难免。

贷款政策的收紧会导致楼市崩盘吗?

这时候的市场,实在太需要好消息了。不过我还是得说,不会。两年前我做过一个分析楼市的模型,预言了去年这些主要的政策变化(加息、海外买家政策收紧、外汇管制加强),并且指出针对海外买家的政策的到来是大概率事件。去年我还更新了一下这个模型,也就是在夏天就说了,市场已经进入冷却区间。可是我不认为市场会崩溃。导致市场崩溃的原因大多是不可控的被动事件,不太可能是主动事件。怎么定义呢?所有政府的宏观调控,政策打压,都属于主动事件。而那些政府不知道他怎么就发生了,反应过来了也没什么办法补救的,才是被动事件。

人类历史上最近的最有代表性的房地产市场崩溃事件,就是2008年美国次贷危机。这是一个非常典型的被动事件引起的崩溃。当时的贷款政策空前宽松,次贷市场欺诈成风,零首付、不看收入,看完房就拎包入住,这种环境现在看来是匪夷所思的。就在这样的情况下,很快美国所有能买房子的人口几乎全部都透支完了。随之而来的当然是这些不合格的购房者大面积违约,而与此同时再也没有人能买房子,房价就一泻千里了。购买力透支、买房人违约这都是被动事件,它自己就发生了,政府从来没有出政策让它发生,在他发生后也只能任由它跌,基本什么都做不了(奥巴马有发表过演讲,大意是你如果爱美国,就不要贷款违约)。

但是加拿大的市场完全不同。大银行的贷款超过市场份额90%,而大银行的贷款,如果有20%以上首付,才可以贷,没有20%首付的话,买了违约保险,才可以贷。哪怕小银行也一样要遵循大银行的审查流程,首付、收入、信用记录审查,一样也不能少。虽然加拿大的贷款行业违法猫腻的事情也不少(Home Capital的沦陷还是几个月前的事情),但是那20%的首付是真的,贷款保险也是真的,这就和美国次贷危机拉出了巨大差距。

但最主要的差别,还是目前为止所有发生的对房市不利的事情,都是政策而已。这些都是主动事件。由于一直以来严格的贷款政策(看收入和信用记录,对本地人来说是相当严格啊),很多人想买却买不了,所以加拿大并没有出现购买力被透支的状况。最近一年的所有主动政策,是人为把一些原本可以买房的购买力关在了门外,购买力进不来和购买力不存在可完全不是一回事。这种政策的目的和结果,都不是让市场崩溃(怎么会有政府故意去制定让市场崩溃的政策呢,这对他们没有任何好处)。它们的目的,只是为了让市场冷静,让泡沫过大的地方适当价值回归,让本地人(有选票的人)可以买房。

退一万步说,假如真的出现矫枉过正,市场出现大幅度下调,那么政府只要把曾经施加的严酷政策取消掉就可以了,这样被关在门外的购买力很快就又能进来了(假如一个海外买家,政策突然允许他买了,房价是2014年的价格,他买不买)。所以在已知政府有应对危机的办法的情况下,市场怎么可能崩盘呢?

至于未来的政策走向,我觉得银行不可能把自己饿死的。无论如何,房贷依然是非常优质的金融产品——现成的抵押品,高额的首付,关联到一个人一生的信用记录,更是居民的刚需——因此违约率极低,银行不会不想要这部分市场。所以未来对于本地买家来说,会有不少细分的政策,会对他们有利(比如企业雇主、自雇人士、专业人士等)。在不能争抢海外买家的日子里(也就是选举年),银行肯定会争抢本地买家。

市场短期内会不会继续下跌呢?

这个真要看地段,看房子本身了。总有一些地方,人们的忠诚度更差一些,换言之就是投机客多一些,那么这些地方也许会有因为贷款失败而着急转手的情况。但是自住率高的地方,谁会没事贱卖自己的房子呢?市场下调了,住着呗,又不急着脱手。贷款政策的调整,对这些人也没什么影响,远没有加息影响要大。再者说,尽管从家庭理财上讲,不动产作为一个家庭占比最高的资产是一种非常不健康的状态,但现实是绝大多数家庭都无法摆脱这种状态,人们是否觉得自己有钱和自己的房子值多少钱有非常大的关系。所以在房价下行的经济状况下,人们普遍会减少消费,减少其它投资,这便直接促使了经济全面下行。再说一点,加拿大的经济组成比较单一,每一年房地产相关行业所带来的财政收入是不容小觑的,政府一边全面增加财政支出(各种发福利),一边全面减少财政收入,这赤字我不知道它们准备如何解释。

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关键字: CIBC  贷款  多伦多  楼市 

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