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头牌杨谈投资:加拿大房价10年间的翻涨(2)

发布时间:2017/11/18 来源: 作者:头牌杨责任编辑:Kelly

上一篇文章头牌和大家介绍了加拿大的房屋市场的基本情况,之前我们提到,房价翻涨并不是偶然,现在头牌和大家分析一下几个关键因素。 

展望未来,我们认为,加拿大人口老龄化使得长期利率会维持在低位。但是,必须要注意OSFI明年1月开始实行的压力测试新规。压力测试要求所有购房者证明能够在房贷利率增加两个百分点之后仍然能负担得起贷款,头牌杨会和大家持续关注新政对市场的影响。加拿大央行还提出了一些其他支撑房地产需求的原因,例如稳健的货币政策,较低的通货膨胀率以及有效的财政政策。

从供给面来看,主要有两个因素。

第一个是政府的管制。正如之前提到的,随着城市化率的提高,很多国家的政府开始引入了一些管制,像是多伦多在2001年通过了Greenbelt政策,限制了土地的供给。

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这是一幅Markham的卫星图。图的左边是多伦多的Greenbelt出台之前兴建的居住区,图的右边是多伦多的Greenbelt出台之后兴建的居住区,可以看出房屋的lot size明显变小了。

第二是地理位置。在许多城市(例如温哥华,悉尼,墨尔本,香港等),地理位置都导致房屋的供给增加不够,也就是说跟不上需求的增长。所以这个因素相当于也是房价上升的推手,尤其是在温哥华(三面环山,一面环海)。

总的来说,加拿大(尤其是多伦多和温哥华)自1995年至2015这二十年之间的房价飞速上涨,如果放在一个全球的视角下来观察的话,是可以理解的,而且绝不是孤立的。

这个经济现象在其他几个和加拿大经济文化相似的国家(澳大利亚,新西兰,瑞典和挪威)也同时发生,并不是太令人惊讶。

但是,加拿大的特殊情况在于加拿大的经济深度依赖石油。所以在2014年第三季度油价开始暴跌之后,加拿大央行在2015年连续两次降息,降息不光使得房贷利率下降,也使得加元一路下跌,推高了海外资金的购买力。

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关键字: 加拿大  房价  涨价  房市 

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