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头牌杨谈投资:加拿大房价10年间的翻涨(1)

发布时间:2017/11/18 来源: 作者:头牌杨责任编辑:Kelly

在加拿大央行的公开演讲中,和房地产市场最相关的,就是加拿大央行副行长Lawrence Schumbri在曾发表的一篇演讲。这篇演讲的名字为The Long-Term Evolution of House Prices: An International Perspective,即从国际角度看房价的长期变化。

全球视角看加拿大房价

关于加拿大的房价,这篇文章可以说是精华中的精华。大家都知道,加拿大的房价(尤其是多伦多和温哥华)在2000年左右开始起飞。 根据CREA的最新数据,加拿大全国的房价在2017年9月是2005年1月的2.38倍。那么,这个数字在全世界范围下进行比较,是怎么样的呢?这篇报告分析了加拿大的房价自2000年左右开始上涨的原因,并且给出了解释和预测。所以说,如果把加拿大的房价放在一个全球视角下去考察的话,其实更有价值。

在这篇报告中,加拿大央行副行长就把加拿大和澳大利亚,新西兰,挪威和瑞典的房地产市场进行了比较。

选择这4个国家都属于较开放的经济体,而且经济体量和出口结构(依赖能源出口)比较相似。

从下图可以看出来,从1975年到2015年,这5个国家的房价走势非常相似(红色的线是加拿大)。具体来说,从1975年到1995年,去除通货膨胀之后,这五个国家的房价并没有太多的上涨。但是自从1995年尤其是2000年之后,这五个国家的房价都开始起飞,开始了飞速上涨的过程。所以说,从一个国际的视角来观察加拿大的房价,加拿大房价最近这二十年的飞速增长其实并不是一个特例。

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700万人受贷款影响

一份最新报告显示,加拿大央行如果将利率上调100个基点(1%),将有100万加拿大贷款者因为月供负担增加而难以偿还。

该机构估计,有近700万加拿大人申请了浮动利率(variable-rate)的按揭贷款或者信贷额(line of credit)。这些人立即受到央行加息的冲击。

如果房贷贷款30万,加息25个基点(0.25%),月供将增加 62.5加元。 如果央行真的加息3次,月供将增加 187.5加元,而且贷款越多,月供按比例增加,受冲击越大。

对于多伦多和温哥华动辄100万-200万的房子来说,贷款60万以上非常常见。如果房贷贷款60万,月供可能要增加375加元。对于拼尽全力还房贷,以及抵挡物价飙升的加拿大月光族们来说,如果拿出这数百元的额外开销,存在很大的问题。

加拿大央行半年将狂加息3次 楼市狼真来了 | 加拿大

报告显示,如果贷款的每月本息还款额增加10元,就有56%的人受影响(下图)。一旦月供增加50元,受影响比例就达85%。

加拿大央行半年将狂加息3次 楼市狼真来了 | 加拿大

加拿大央行继2015年两次降息后,基准利率一直维持在0.5%的低位。该利率是各大银行确定最优惠利率(prime rate)以及按揭和信贷额利率的关键。

所以,如果多伦多/温哥华楼市泡沫破灭,加拿大业主将看见一生最大投资跌价﹐会产生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。

头牌杨见证了多伦多地区对于房产投资的盛况,头牌杨的客人都很满意于自己投资回报。

请关注下一篇《头牌杨谈投资:加拿大房价10年间的翻涨(2)》

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关键字: 加拿大  房价  涨价  房市 

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