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【独家】专家梳理 国内外地产经纪大PK!

发布时间:2017/10/5 来源: 作者:熊婕责任编辑:Kelly

许多祖国人民对加拿大地产经纪的定义有一定的偏差,包括我自己的亲人。妈妈常说:”放着国内的电力高工不做,跑去做靠嘴皮吃饭的地产中介,你又不擅长!“。我想了很久也不知道怎样说服她,现在闲下来,写下这篇文章,希望能解除一些人的迷惑。

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中国的地产经纪

中国地产中介大致是这样运作的:开了小办公室,做些广告,坐等需要买房卖房的客户上门,将自己收集到的房屋信息逐一撮合到买家手中。说白了就是:一个中介在中间,买家和卖家在中介两边(一手托两家)。中介要做的事很简单:在买家面前说房子如何好,如何值,有可能还编个感人故事说卖家移民了,房子急卖等。然后再到卖家那边说买家经济能力有限,买家说这房子有如此如此不足等。一句话,极力促成交易,两头吃佣金。但买卖交易的法律过程,最终都是买卖双方去办理,如果交易出了任何问题,中介也是稳赚不赔的。所以要先问一个问题:中介到底代表了买家还是卖家的利益,他在为谁说话?

加拿大的地产经纪

加拿大地产经纪是委托人的忠实利益代表,他受雇于委托人,根据委托人的要求买房或卖房。话分两头说:卖方经纪会收集房屋的专业信息并将房源挂到MLS上,这样所有想买房的经纪都可以看到,客人也可以利用有些软件看到不完全的信息。

当有买家下OFFER时,卖方经纪会通知卖家,并代表卖家的最高利益奋力谈价,直到获得双方能开心接受的价位为止。卖方的信息对买家、买方经纪都是不公开的。

同理,买方经纪会根据买家的预算等具体要求到公共的房源MLS上寻找合适的房源,带客人看房,直到客人满意并有意下OFFER。在谈判的过程中,努力争取最低价谈成OFFER,买家的信息对卖家也是完全保密的。从OFFER正式签署到房屋合法交接,经纪都努力履行其义务。如果有法律纠份,涉及违规、违法的经纪会被罚款、警告、开除并负相应的法律责任。

两地中介经纪有什么不同

受教育程度不同    加拿大经纪必须有高中以上及相应的学历;必须经过6门课的考试,且每门课的成绩要达到75分以上才能持牌。参见我的文章《加拿大买房须知(房屋类型及概念)》

非持牌和持牌    加拿大地产经纪必须持牌上岗,并随身携带牌照以备卖家或客人验看。加拿大地产经纪同时归属各地产局并受各省的地产协会监管,在安省是一个叫RECO的机构。

房源信息量不同    加拿大地产经纪可以通过强大的网络系统看到本省的任何房源信息,虽然不同的地产局信息量略有差别。

专业程度不同    加拿大地产经纪所学的课程包括房屋结构、土地性质、商业买卖、地产相关法律(包括民租法)、贷款、估价等。

信息保密程度不同    中国中介一手托两家的模式必然造成信息渗透。而加拿大的地产经纪职业准则不能透露委托人的信息,从而保护委托人的利益。

代表利益不同    委托人和经纪人是法律认可的契约关系,地产经纪受买家(或卖家的委托),他们凭借自己的专业技能和法律专长,100%代表委托人的利益,绝对不会对交易对手有任何心慈手软,(妥协和技巧也完全是为了雇主的利益)。加拿大房产经纪不是中间人的角色,而是买家或者卖家全权委托的利益代理人。

法律责任和义务约束不同    如果委托人认为自己雇佣的地产经纪没有完成他的工作职责,甚至有渎职的问题,就可以对地产经纪进行法律诉讼的。即使买卖交易已经完成,雇佣的地产经纪仍然不能摆脱这种约束。也就是说即使你已经完成房产交接,你仍然可以告你的经纪。

诱导与不得诱导    与中国房产中介一手托两家不一样,加拿大地产经纪没有权利代替买卖双方做决定,也不可以有倾向性的诱导买卖双方做决定,如果委托人认为雇佣的经纪做出了不符合规范的行为,即使交易已经完成,仍然有起诉的权利。加拿大用法律诉讼来约束再约束。

信息的客观真实度不同    加拿大的房地产经纪向自己的委托人提供全方位、客观的信息咨询服务。这也是经纪责任和义务,不认真履行同样会吃官司。

代表的利益不同    地产经纪如果为了自己的利益而隐瞒或虚构信息,从而推动双方交易,委托人有权力随时起诉经纪人并索取经济补偿。简单的例子:买家非常喜欢的房子曾经地下室被淹,一定要让买家知道,要客观分析利弊。如果隐瞒不说,就有可能官司。

责任不延续与延续    加拿大的房地产经纪的责任并不随着交易的完成而结束,委托人在交易结束多年后依然有追索损失的权利。举个例子说:如果冬天买了并交了房,游泳池没开,买方经纪也写了合理合法的条件在OFFER里,春天开的时候发现游泳池的设备不工作,可以向卖家索赔。

佣金支付的对象不同    加拿大的房地产经纪佣金通常由卖家支付,买方无需承担任何费用。

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